Влияние пандемии коронавирусной инфекции на обязательства по договору аренды (ч.6).

Дополнительные меры поддержки арендаторов - субъектов МСП, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики

В соответствии с Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ (далее - Закон N 166-ФЗ) с 08.06.2020 ст. 19 Закона N 98-ФЗ дополнена частью 4, предусматривающей дополнительные меры поддержки арендаторов - субъектов МСП, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавируса (перечень отраслей определяется согласно Постановлению N 434).

Меры поддержки заключаются в том, что такой арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшить арендную плату на срок до одного года, а в случае, если в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы между сторонами не будет достигнуто соглашение об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 в одностороннем порядке (ст. 450.1 ГК РФ) отказаться от договора аренды, при условии, что договор заключен на определенный срок. При этом в случае, если арендатор откажется от договора, арендодатель не сможет истребовать с него убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора (ст. 393.1 ГК РФ), связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, а также денежную сумму, которую арендатор обязан уплатить арендодателю в случае осуществления своего права на отказ от договора, если такое условие предусмотрено договором аренды (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Вместе с тем, арендатору не возвращается обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Особенность данных льгот по сравнению с мерами поддержки, предусмотренными Распоряжением N 670-р, заключается в том, что ими могут воспользоваться субъекты МСП, арендующие не только федеральное имущество, но любое имущество, в том числе не находящееся в государственной или муниципальной собственности.

Однако льготы, предусмотренные ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, предоставляются не всем арендаторам - субъектам МСП, которые осуществляют деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, а лишь тем, которые одновременно отвечают следующим условиям:

-договор аренды заключен с таким арендатором до принятия решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ;

-объектами аренды являются здания, сооружения, нежилые помещения или их части, которые используются в целях осуществления арендатором деятельности в отраслях экономики, определяемых в соответствии с Постановлением N 434.

То есть мерами поддержки, предусмотренными ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, могут воспользоваться только являющиеся субъектами МСП арендаторы недвижимости, причем не любой.

Применение этой нормы оставляет ряд вопросов, прояснить которые поможет только судебная практика, которая еще не сформировалась. Например: на какой момент арендатор должен быть включен в единый реестр субъектов МСП, чтобы воспользоваться указанными правами; вправе ли арендатор самостоятельно выбрать, в течение каких расчетных периодов по договору арендная плата должна быть уменьшена, в том числе может ли он потребовать ее уменьшения за уже истекшие периоды; какова правовая судьба внесенного арендатором обеспечительного платежа, если на момент отказа от договора обязательство, которое обеспечивает платеж (например, обязанность возместить убытки, уплатить неустойку), не возникло (см. п. 2 ст. 381.1 ГК РФ) или возникло, но сумма платежа превышает размер обязательства; вправе ли арендатор вместо отказа от договора понудить арендодателя к заключению дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы и т. д.

По нашему мнению, в отсутствие в ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ каких-либо оговорок арендатор вправе на основании этой нормы потребовать уменьшения арендной платы за период в пределах одного года, который определяет сам арендатор (но не ранее начала действия ограничительных мер на территории субъекта РФ, введенных в связи с угрозой коронавируса), при этом наличие у арендатора статуса субъекта МСП имеет значение на дату обращения к арендодателю с соответствующим требованием (а не на дату начала периода, в течение которого уменьшается размер арендных платежей). Так как по смыслу ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ заключение соглашения об уменьшении арендной платы является для арендодателя обязательным, арендатор вправе вместо использования права на отказ от договора понудить арендодателя в судебном порядке к заключению такого соглашения (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Однако окончательные выводы по этим вопросам можно будет сделать только после формирования судебной практики.