Влияние пандемии коронавирусной инфекции на обязательства по договору аренды (ч.7).

Продление срока аренды недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности (кроме земельных участков)

Согласно ч. 5 ст. 19 Закона N 98-ФЗ (в редакции Закона N 166-ФЗ) арендодатель - владелец государственного или муниципального недвижимого имущества (кроме земельных участков) при соблюдении определенных условий не вправе отказать арендатору в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, которые не ухудшают положение арендатора. Соответственно, арендатор недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключить с ним такое дополнительное соглашение.

Арендатор может реализовать это право, а арендодатель не вправе препятствовать ему в этом, если одновременно соблюдаются следующие условия:

-договор аренды недвижимости был заключен по результатам проведения торгов до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении на территории этого региона режима повышенной готовности или ЧС;

-до принятия упомянутого решения арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору.

Такое дополнительное соглашение заключается без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Увеличение срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

До 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды такого участка, предусматривающее увеличение срока действия договора:

-если договор аренды был заключен на срок три года или менее - на срок, не превышающий срок действия договора, согласованный сторонами до его увеличения;

-если договор аренды был заключен на срок более трех лет - на срок, не превышающий три года.

Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение на таких условиях без проведения торгов в течение 5 рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении. Причем не имеет значения, на каком основании был заключен данный договор аренды и имеется ли у арендатора задолженность по арендной плате.

Но возможность увеличить срок действия договора аренды земельного участка может быть осуществлена только при одновременном соблюдении следующих условий:

-такой договор аренды заключен до принятия в 2020 году решения о введении на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС;

-на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

-на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка (ч.ч. 6 - 8 ст. 19 Закона N 98-ФЗ).

Представляется, что, если арендодатель предъявит в суд иск о расторжении договора, но суд откажет в удовлетворении этого требования, арендатор в пределах установленного периода времени (до 01.03.2021) не лишен будет права потребовать заключить с ним дополнительное соглашение об увеличении срока действия договора. Равным образом арендатор не может быть лишен такого права, если исковое требование о расторжении договора будет заявлено арендодателем недобросовестно (при явном отсутствии оснований для прекращения договорных отношений, с целью воспрепятствовать увеличению срока аренды).