О запрете управлять спецсчетами для управляющих организаций

Общественный совет при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации выступил с инициативой запрета коммерческим организациям (а проще говоря – управляющим организациям) управлять спецсчетами, на которые собирают средства на капремонт. Основная причина – «управляйки» нанимают подрядные организации для проведения ремонтных работ капитального характера по завышенным ценам или переводят деньги подставным фирмам, которые вовсе не приступают к работам.

На первый взгляд, инициатива вроде как верная – лишить управляющие организации полномочий распоряжаться средствами жителей по своему усмотрению и передать эти полномочия федеральной структуре. В то же время возникает вопрос: а что думали наши законодатели, когда разрабатывали, принимали и вводили в действие подобный закон? И только ли в том проблема, что управляющие организации поступают с деньгами жильцов многоквартирных домов по «своему хотению»?

Управляющие организации и региональные операторы

Как установлено Жилищным кодексом Российской Федерации, осуществлять управление счетом, на котором происходит накопление денежных средств для проведения капитального ремонта, могут товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация либо региональный оператор.

С первыми двумя все вроде понятно – ЖК РФ содержит их определения и устанавливает основные их функции.

В то же время конкретные термины «управляющая организация» и «региональный оператор» в Жилищном кодексе Российской Федерации отсутствуют. Кто они, что из себя представляют?

Функции этих субъектов предпринимательства в Кодексе и иных законодательных актах изложены довольно подробно, а вот определения, понятия – в наличии не имеется. Отсюда и всевозможные «непонятки» для простых граждан.

Конечно, из статьи 162 ЖК РФ можно «вывести» такое определение в отношении управляющей организации, но нужно постараться.

Что же касается региональных операторов, то таковые присутствуют, как известно, не только в сфере капитального ремонта, но и при обращении с твердыми коммунальными отходами. И в последнем случае законодательство дает четкое определение данного субъекта в статье 1 федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления".

Что мешает законодателям внести соответствующие поправки в законодательство? Неопределенность с самими субъектами деятельности уже дает разного рода возможности для «уверток-махинаций-ухищрений-комбинаций».

Исполнители-подрядчики

Поиск подрядных организаций – один из этапов проведения работ капитального характера. И здесь недостатка в организациях и индивидуальных предпринимателях нет – кто откажется от гарантированного заработка, да еще довольно приличного?

Региональные операторы для поиска подрядчиков и заключения с ними договоров на выполнение соответствующих работ проводят установленные законом процедуры, управляющие организации ищут таковых самостоятельно.

Ни для кого не секрет, что весьма значительная часть лиц, выполняющих работы по капитальному ремонту многоквартирных домов, является недобросовестными подрядчиками. Причем вне зависимости от того, каким образом и благодаря кому подрядчик был привлечен к выполнению работ. Некачественно проведенные работы – довольно частое основание для обращения собственников квартир в судебные инстанции. И что мы имеем в итоге в подобных случаях?

А в итоге суд в подобных случаях длится, прямо скажем, не быстро: приняли исковое заявление; назначили предварительное заседание через месяц (а то и на более длительный срок); в первом заседании перешли в судебное заседание (а, бывает, что и не перешли) и еще на две-три недели отложили рассмотрение дела; в следующем заседании возник вопрос о судебно-строительной экспертизе, в результате чего объявлен перерыв для поиска экспертного учреждения… В общем и целом, дела рассматриваются не менее 3–4 месяцев (если повезет), а то и более полугода.

Таким образом, обязанность устранения допущенных, по мнению жителей, недостатков наступит нескоро. Что, в свою очередь, дает время подрядным организациям просто-напросто ликвидироваться либо стать банкротами. Благо подобные действия их ничем не ограничены.

А кто в ответе?

Как прямо устанавливает законодательство, за некачественный капитальный ремонт, выполненный подрядчиками, ответственность несет региональный оператор. Или если денежные средства хранятся на спецсчете – ТСЖ, жилкооператив либо «управляйка» в зависимости от формы управления многоквартирным домом.

Именно им в дальнейшем придется исправлять возникшую ситуацию.

Почему?

А потому, что законодатель не захотел сделать ответственными лицами иных субъектов – самих подрядчиков или…

В каждом случае выполнения капитального ремонта на многоквартирном доме после окончания работ подписывается соответствующий акт о сдаче-приемке выполненных работ. Во всех случаях, когда мне приходилось знакомиться с документами о проведении капитального ремонта, помимо подрядчиков, регионального оператора, «управляек»… акты о сдаче выполненных работ были подписаны представителями соответствующих органов госстройнадзора.

Каким образом принимали работы наши «государевы люди», если в одном случае при замене шиферной кровли на металлическую были поставлены «новые» стропила, которые при обыкновенном прикосновении к ним превращались в труху – просто рассыпались, в другом – вместо пластиковых труб отопления диаметром 20 мм был по всему дому установлены 15-мм трубы, которые согласно документам, представленным в суд региональным оператором, не пригодны для отопления, а могут применяться лишь для водоснабжения?

В третьем случае в ходе ремонта вообще трубы отопления в каждом подъезде стали автономными, а вход был только один, в результате только в одном подъезде было тепло, а в других отопление отсутствовало. В других ситуациях работы также выполнялись с учетом экономии (материалы по смете заменялись более дешевыми, в т. ч. бывшими в употреблении либо являющимися уцененными по причине брака; держащие конструкции устанавливались не в полных объемах, что увеличивало нагрузку и могло привести в дальнейшем к весьма печальным ситуациям…)

Что мешало стройнадзору сразу обратить внимание на допущенные нарушения? А ничего – ответственности-то никакой! Потому и формальный подход ко всему: есть факт выполнения работ – и ладно.

Как следствие – новые работы для устранения допущенных нарушений.

За чей счет?

И так ясно: подрядчик – ликвидирован или на банкротстве, государство – в стороне. А виноваты, как всегда, простые граждане. Они и заплатят.

Результат – новые работы за наши же деньги. То есть несмотря на допущенные подрядчиком нарушения ответственность несут жители и исправлять некачественно проведенные подрядчиком работы должны будут тоже они, причем за свой счет. И что интересно – все законно и без возражений.

А как же гарантийный срок?

Пунктом 3 части 2 статьи 182 ЖК РФ установлен 5-летний гарантийный срок на выполненные работы при капитальном ремонте многоквартирных домов. Срок этот возлагается на подрядчика.

Казалось бы, что мешает для подрядных организаций, осуществляющих деятельность по выполнению капитального ремонта многоквартирных домов, законодательно установить запрет на ликвидацию или банкротство в течение 5 лет с момента подписания последнего соответствующего акта приемки выполненных работ?

Пока данный вопрос также не поднимается нашими законотворцами. То есть фактически установленный гарантийный срок ничем не подкреплен и не обеспечен (как сейчас принято говорить). И что он есть, что его нет – никакой разницы.

* * *

Итак, на сегодняшний момент основные положения законодательства в сфере капитального ремонта сводятся к следующему:

• деньги, которые платят жители квартир за капитальный ремонт многоквартирных домов, в конечном итоге (рано или поздно) оседают у лиц-подрядчиков, выполняющих работ;
• получивший деньги подрядчик путем ликвидации либо банкротства избегает какой-либо ответственности, в том числе и материальной;-
• региональные операторы и иные лица, управляющие счетами, на которых хранятся собранные на капремонт средства, устраняют последствия некачественно выполненного капитального ремонта за счет средств жителей;
• государство непосредственно никаким образом не участвует в проведении капитального ремонта многоквартирных домов и не несет никакой ответственности, несмотря на осуществление надзора в данной сфере.

Что в данной ситуации изменит законодательный запрет для управляющих организаций управлять спецсчетами со средствами на капремонт, если в остальных случаях ситуация является аналогичной?..