О ДВУХ ПРАВОВЫХ РЕЖИМАХ РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Правовой режим – особый порядок правового регулирования, выражающийся в сочетании юридических средств и направленный на создание необходимых условий для удовлетворения интересов субъектов права в определенных условиях (ТГиП).

Анализ положений Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) позволяет сделать вывод о том, что Кодекс содержит два правовых режима – правил поведения участников жилищных отношений по текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. В частности:

Первый Правовой Режим (далее - ППР).

В соответствии с первым словом части 2 статьи 44 Кодекса принятие решения о текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено законодателем не к обязанности Общего собрания (далее – Общее собрание) собственников помещений в многоквартирном доме, а к его КОМПЕТЕНЦИИ.

Системообразующими элементами ППР являются положения статей 1, 44, 45 - 48, 156, 158 Кодекса.

В основе ППР лежит свободное волеизъявление сособственников общего имущества дома, что весьма затруднительно при нежелании собственников помещений принимать участие в управлении многоквартирным домом: «Я много-много лет оплачиваю все ваши счета, включающие оплату текущих и капитальных ремонтов, что вам ещё от меня надо?! Ремонтируйте!».

Преимущества ППР состоят в том, что сособственники общего имущества дома своей волей, своим правом, в своём интересе и за счёт своих средств могут улучшить характеристики общего имущества дома по сравнению с требованиями, установленными законодательством.

Второй Правовой Режим (далее – ВПР).

ВПР обеспечивает право собственников помещений многоквартирного дома на сохранение общего имущества дома в соответствии с требованиями законодательства в тех случаях, когда Общее собрание не принимает решения о текущем и капитальном ремонте общего имущества дома по правилам ППР.

Системообразующими элементами ВПР являются положения статей 1, 4, 8, 10, 11, 14, 39, 44, 153, 154, 155, 156, 158 Кодекса, а также статьи 422, части 3 статьи 438 Гражданского Кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 4 и части 1 статьи 16 закона «О защите прав потребителей», Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.

Ключевыми правилами ВПР являются:

1. Возникновение жилищных правоотношений по текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома между собственниками помещений и управляющей компанией с момента оплаты (акцепта) собственниками помещений направленных управляющей компанией платёжных документов (оферты).

2. Установление органом местного самоуправления такого размера платы, включающего плату за проведение текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, который обеспечивает содержание общего имущества дома в соответствии с требованиями законодательства, включая требования Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.

3. Обязанность управляющей компании оказывать услуги по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома в соответствии с требованиями законодательства вне зависимости от наличия решения Общего собрания собственников помещений дома.

С момента приватизации жилых помещений, и жилищные организации органов местного самоуправления, и возникшие по воле органов местного самоуправления управляющие компании всегда направляли для оплаты платёжные документы в размере, установленном не решениями Общего собрания, а установленном органами местного самоуправления. Иными словами, они всегда действовали в соответствии с правилами ВПР. Однако, с целью уклонения от ответственности за оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, не соответствующих требованиям законодательства, и управляющие компании, и органы надзора за их деятельностью ошибочно либо злонамеренно переводят ответственность на собственников помещений дома, которые, якобы, не приняли решение о ремонте по правилам ППР на Общем собрании.

В нарушение положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, управляющие компании злонамеренно взыскивают платежи с собственников помещений в соответствии с правилами ВПР, а свою обязанность по своевременному и правильному проведению текущих и капитальных ремонтов общего имущества дома устанавливают в соответствии с правилами ППР: «Нет решения Общего собрания, нет оснований для ремонта, но если не будешь оплачивать платёжные документы, накажем пеней, лишим всех благ ЖКХ».