Ничтожность договора купли - продажи земельного участка.

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОНОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 февраля 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Киселева А.П., судей Тельных Г.А. и Букреева Д.Ю., при секретаре Поповой О.С. рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Колодиной Т.В. на решение Правобережного районного суда г. Липецка от 24 октября 2013 года, которым постановлено: «Признать недействительным решение Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области № № от 31.01.2013 года «О предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в собственность Колодиной Т.В.» Признать недействительным договор № № купли-продажи земельного участка от 31.01.2013 года, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и Колодиной Т.В. Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Заслушав доклад судьи Тельных Г.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Куликов В.А. обратился в суд с иском к администрации г. Липецка указывая, что 22.11.1997 года он приобрел 1/2 долю в праве общей долевой собственности на. В связи с ветхостью дома постановлением главы администрации г. Липецка № от 22.06.2001 года ему разрешено произвести реконструкцию дома. 02.07.2012 года между ним и управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области было заключено соглашение о присоединении к договору аренды от 15.02.2010 года №. Впоследствии ему стало известно, что собственником земельного участка в настоящее время является Колодина Т.В. Уточнив исковые требования и предъявив их к управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Колодиной Т.В., просил признать незаконным решение № от 31.01.2013 года о предоставлении земельного участка в собственность Колодиной Т.В., признать недействительным договор купли-продажи № спорного земельного участка от 31.01.2013 года, заключенный между ответчиками, по признакам ничтожности. Определением суда производство по делу в части исковых требований к администрации г. Липецка прекращено в связи с отказом от иска. В судебном заседании представители истца Куликова В.А. по доверенностям Ростовцев А.В., Пальшин М.Г. исковые требования поддержали, ссылаясь на те же доводы, объяснили, что оспариваемое решение было вынесено с нарушением требований закона и порядка предоставления земельных участков, поскольку не была представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах на земельный участок. Передачей земельного участка в собственность Колодиной Т.В. были нарушены права истца на аренду 1/2 доли земельного участка. Представитель ответчика Колодиной Т.В. по доверенности Кришталь Р.В. исковые требования не признал, ссылаясь на то, что ответчиком были представлены все документы, которые были необходимы для решения вопроса о предоставлении ей в собственность земельного участка. Истец Куликов В.А., ответчики Колодина Т.В., представитель управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в судебное заседание не явились, причины неявки не известны, о слушании дела надлежаще извещены. В письменном отзыве управление имущественных и земельных отношений Липецкой области просило в иске отказать в связи с тем, что по состоянию на 15.11.2012 г. на спорном земельном участке имелось только строение, принадлежащие на праве собственности Колодиной Т.В. Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше. В апелляционной жалобе ответчик Колодина Т.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм права. Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика Колодиной Т.В. по доверенности Кришталя Р.В., поддержавшего жалобу, представителей истца Куликова В.А. по доверенностям Ростовцева А.В. и Пальшина М.Г., полагавших решение суда правильным, судебная коллегия приходит к следующему. Согласно ст.254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. К решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправлении, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, в силу ст.255 ГПК РФ относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействия), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина, созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод, на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Куликов В.А. являлся собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на домовладение на основании договора купли-продажи доли жилого дома от 22.11.1997 года. Собственником другой 1/2 доли этого дома являлась Колодина Т.В. на основании договора купли-продажи от 13.05.1997 года.

В соответствии с ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Вступившим в законную силу решением Правобережного районного суда г.Липецка от 01.08.2012 года за Колодиной Т.В. признано право собственности на жилой дом № с пристройками, расположенный по адресу: , состоящий из Лит. А-а 2-а 2, площадью всех частей здания 86,7 кв.м., общей площадью жилого помещения 80,1 кв.м., жилой площадью 55,8 кв.м., подсобной – 24,3 кв.м. и хозяйственных построек Лит. Г-Г 4-Г 5-I-II. Решением суда установлено, что 17.04.2012 года между собственниками дома заключено соглашение о разделе жилого дома, находящегося в долевой собственности, по условиям которого стороны имели по 1/2 доле в праве собственности на жилой дом. На момент приобретения дома в 1997 году общая площадь дома составляла 42,3 кв.м., поэтажный план строений и план земельного участка соответствовал техническому паспорту, составленному по состоянию на 21.06.1995 года. Согласно техническому паспорту, количество жилых домов/квартир было две. Фактически Колодиной Т.В. покупалась и использовалась часть жилого дома Лит. А с пристройками Лит. Г 1-Г 2-Г 3-Г-Б-Ж-а (квартира 1); Куликовым В.А. покупалась и использовалась часть жилого дома Лит. А 1-а, погреб Лит. Д (квартира 2). Порядок пользования земельным участком был определен вдоль границы общей стены по длине участка, соответствовал схематичному разделению, указанному в техпаспорте. В период с 1990 года Куликов В.А. самостоятельно разрушил (демонтировал) часть жилого дома (квартиру 2), которой пользовался, с целью возведения нового. Колодина Т.В. в период пользования своей частью дома и земельного участка за счет собственных средств произвела реконструкцию своей части жилого дома, возвела пристройки на своей части земельного участка. Постановлением главы администрации г. Липецка от 22.06.2001 года № Куликову В.А. предоставлен в общедолевое пользование без раздела на местности на правах аренды сроком на 25 лет земельный участок в составе домовладения общей площадью 0,06 га (600 кв.м.) и в общедолевое пользование без раздела на местности на правах аренды сроком на 3 года для ведения огородного хозяйства без права возведения построек и посадки многолетних насаждений земельный участок в составе прилегающего к домовладению земельного участка площадью 0,0899 га (899 кв. м.) в. Куликову В.А. разрешено произвести реконструкцию жилого дома в строгом соответствии с согласованной проектной документацией. В силу ч.1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с п.1,2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Судом также установлено, что 15.12.2010 года между Колодиной Т.В. и управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области заключен договор № аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с условиями присоединения, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером №, площадью 1400 кв.м., расположенный по адресу: . В соответствии с п. 1.5 указанного договора, к настоящему договору могут присоединиться третьи лица, являющиеся собственниками (сособственниками) частей (долей) жилого дома, в порядке, регламентированном законодательством Российской Федерации. Срок договора аренды установлен на 25 лет (п. 2.1 договора). В соответствии с п. 8.3 договора, настоящий договор может быть расторгнут досрочно с момента подписания сторонами соглашения о расторжении договора, его регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 9.4 договора, присоединение лиц, указанных в п. 1.5 договора, к настоящему договору осуществляется путем заключения соглашения между арендодателем и присоединяющимся лицом, при этом согласие на присоединение со стороны арендатора в данном случае не требуется. 02.07.2012 года между управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и Куликовым В.А. заключено соглашение о присоединении к договору аренды от 15.12.2010 года №. Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Липецкой области 14.08.2012 года (л.д. 9-11). Следовательно, на момент подписания соглашения о присоединении к договору аренды Куликов В.А. являлся титульным собственником 1/2 доли, право общедолевой собственности на дом не было прекращено, поэтому у управления имущественных и земельных отношений не имелось оснований для отказа Куликову В.А. в заключении соответствующего соглашения, регистрация которого осуществлена до вступления в силу решения Правобережного районного суда от 01.08.2012 г. Куликову В.А. начислялись арендные платежи с момента заключения соглашения о присоединении к договору аренды за половину площади земельного участка – 700 кв.м., что подтверждается сообщением Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 10.10.2013 года, согласно которому с 15.12.2010 года по 01.07.2012 года арендная плата Колодиной Т.В. начислялась за площадь 1400 кв.м., с 02.07.2012 года по 30.01.2013 года – за площадь 700 кв.м. Начисления арендной платы Куликову В.А. производились в период с 02.07.2012 года по 30.01.2013 года за площадь 700 кв.м. Задолженности по арендным платежам ни у Колодиной Т.В., ни у Куликова В.А. не имеется. Таким образом, заключая с Куликовым В.А. соглашение о присоединении к договору аренды от 02.07.2012 года, управление имущественных и земельных отношений Липецкой области признавало, что Куликов В.А. относится к категории лиц, имеющих право на присоединение к этому договору. Но при этом решением управления имущественных и земельных отношений № от 31.01.2013 года Колодиной Т.В. на возмездной основе предоставлен в собственность земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер №. площадью 1400 кв.м., расположенный по адресу: . 31.01.2013 года на основании этого решения между управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и Колодиной Т.В. заключен договор № купли-продажи земельного участка. Право собственности Колодиной Т.В. на спорный земельный участок зарегистрировано 06.03.2013 года. Одновременно с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка Колодиной Т.В. было подано в управление имущественных и земельных отношений Липецкой области заявление о расторжении договора аренды от 15.12.2010 года. В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013 г., сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Установив, что с момента заключения Куликовым В.А. и управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области соглашения от 02.07.2012 года о присоединении к договору аренды от 15.12.2010 года №, сторона арендатора в этом договоре стала представляться двумя лицами – Колодиной Т.В. и Куликовым В.А., они имели равные права и обязанности по данному договору, а также равные права на приобретение земельного участка в общую долевую собственность на возмездной основе, договор аренды и соглашение о присоединении к нему не признаны недействительными, соглашение от 02.07.2012 г. о присоединении к договору аренды не расторгнуто, суд пришел к верному выводу, что заключением договора купли-продажи земельного участка, в условия которого было включено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, лишь с Колодиной Т.В., при отсутствии согласия Куликова В.А. как соарендатора земельного участка на его расторжение, при отсутствии согласия истца на приобретение земельного участка в общую собственность за плату, ответчиками были нарушены его права на спорный земельный участок. Суд первой инстанции верно исходил из того, что без прекращения прав Куликова В.А. на земельный участок, вытекающих из договора аренды от 15.12.2010 г. и соглашения к нему от 02.07.2012 г., недопустимо совершение сделок в отношении этого участка только с одной Колодиной Т.В. Довод жалобы о том, что перемена собственника земельного участка не затрагивает права арендатора этого участка при установленных обстоятельствах не может быть принят во внимание как основанный на ошибочном толковании норм материального права. Ссылка на то, что суд не указал норму права, которой бы не соответствовал бы договор купли-продажи спорного земельного участка, не состоятельна, поскольку из решения следует, что эта сделка противоречит положениям ст. 36 ЗК РФ. Учитывая изложенное, районный суд правомерно удовлетворил исковые требования истца в полном объеме и признал незаконным решение компетентного органа и договор купли-продажи спорного земельного участка. Доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование норм материального права и иную оценку собранных по делу доказательств, носят субъективный характер, поэтому не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда. На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия. О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Правобережного районного суда г. Липецка от 24 октября 2013 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Колодиной Т.В. – без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)