Особенности заключения договора ипотеки с участием несовершеннолетних в Украине

"Особенности заключения договоров ипотеки с участием детей в Украине».

У Вас пополнение в семье, родился ребенок и на семейном совете Вы решили приобрести жилье с целью расширения, а денег на покупку недостаточно и у родственников и друзей недостающей суммы нет? Вы идете в банк, заключаете договор на открытие кредитной линии, берете необходимую сумму для покупки и в обеспечение выполнения будущих обязательств заключаете с банком ипотечный договор, передавая Ваш дом в залог.

Вы полны радужных планов и проектов, все идет у Вас хорошо, пока на горизонте спокойной жизни не появится грозный призрак непредвиденных обстоятельств: потеря работы, задержки с зарплатой, болезнь родных, что выбивает Вас из привычной колеи. А вот уже и банк стучится к Вам в двери, грозясь в случае неуплаты всей суммы кредитного долга досрочно, продать Вашу квартиру, переданную в залог с публичных торгов. Как быть?

Прежде всего, Вы можете обратиться в банк, с которым заключили кредитный договор, с письмом о проведении реструктуризации долга, то есть разбивкой его на более малые части, если это предусмотрено условиями договора. Естественно это увеличит срок возврата кредитных средств и срок действия договора, но одновременно предоставит Вам возможность решить вопрос по выполнению обязательств перед стороной по погашению долга и позволит предотвратить продажу квартиры третьим лицам.

Если же банк непреклонен и не идет Вам навстречу, тогда не забывайте, что у Вас есть ребенок и его конституционные права на пользование и владение в будущем жильем, могут быть нарушены при принудительной продаже недвижимого имущества, переданного в ипотеку.

При заключении ипотечного договора, сотрудники банка должны поинтересоваться имеются ли у Вашей семьи дети, установить их возраст и с кем из родителей они будут проживать. Это часто предусматривается внутренними Правилами ипотеки, утвержденными банками. Кроме того, банк должен от Вас потребовать копии свидетельства о рождении ребенка для формирования кредитной истории. Если этого не будет сделано, у Вас есть шанс оспорить данную сделку в суде.

Согласно с ч. 3 статьи 29 Гражданского кодекса Украины местом проживания физического лица в возрасте до четырнадцати лет есть место проживания его родителей (усыновителей) или одного из них, с кем он проживает.

В соответствии с ч. 4 данной статьи, местом проживания физического лица, которое не достигло десяти лет, является место проживания его родителей (усыновителей) или одного из них, с кем он проживает...

Условиями оспариваемых ипотечных договоров часто предусматривается запрет регистрации ребенка в заложенном доме. Это противоречит ст.ст. 2,6,8 Закона Украины «О свободе передвижения и свободе выборе места проживания в Украине» и ч.6 ст. 203 Гражданского кодекса Украины.

Согласно ч. 6 ст. 203 Гражданского кодекса Украины сделка, которая совершается родителями (усыновителями) не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.

В ст.12 Закона Украины «О основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей» и ч.3 ст.18 Закона Украины «О охране детства» определено, что государство охраняет и защищает права и интересы детей во время совершения сделок с недвижимым имуществом, куда можна отнести отношения по ипотеке жилья. Является недопустимым уменьшение или ограничение прав и интересов детей во время совершения каких-либо сделок, связанных с недвижимым имуществом. Контроль за соблюдением родителями или лицами, их заменяющими, имущественных или жилищных прав детей при совершении вышеуказанных сделок, право собственности или право пользования которыми, имеют дети, возлагается на органы опеки и попечительства.

Одной из сделок, которые не могут совершать родители без согласия органов опеки и попечительства в соответствии со ст.177 Семейного кодекса Украины есть отказ от имущественных прав ребенка, к которым относится, в частности и право пользования жилым помещением, поскольку в соответствии с частями 2 и 3 ст.18 Закона Украины «О охране детства» дети – члены семьи нанимателя или собственника жилого помещения имеют право пользоваться занимаемым помещением наравне с собственником или нанимателем.

Таким образом, если при передаче жилья в ипотеку и обращении на него взыскания банком в случае неисполнения основного обязательства – уплаты кредитного долга, владельцем, совладельцем или пользователем которого есть ребенок, будет установлено нарушение его прав и законных интересов, Вы имеете право восстановить нарушенные права ребенка в судебном порядке, подав исковое заявление о признании договора ипотеки недействительным в порядке ст.215 Гражданского кодекса Украины.

Согласно Закона Украины «О охране детства», нормы которого кореспондируются с нормами Конвенции «О правах ребенка», утвержденной резолюцией 44-сессии Генеральной ассамблеи ООН 44/25 от 20 ноября 1989 года, ратифицированной Постановлением Верховного Совета Украины от 27.02.1991 г. : «во всех действиях, относительно детей, независимо от того, осуществляются они государственными или частными учреждениями, которые занимаются вопросами социального обеспечения, судами, административными или законодательными органами, первоочередное внимание уделяется наилучшему обеспечению прав и интересов ребенка».

Точку в судебных спорах по поводу обращения взыскания на предмет ипотеки – заложенное жилье и его возможную реализацию в пользу заемщиков (должников) поставил Верховный суд Украины решением по делу № 6-161 цс 14, постановив:

«договор ипотеки, заключенный без разрешения органов опеки и попечительства является ничтожным и банк не может ни взыскать с неплательщика по ипотеке заложенное жилье, ни выселить должника с семьей, если в предмете ипотеки проживает несовершеннолетний ребенок (до 18 лет)».

Это позволит Вам избежать в судебных спорах с банком острых углов решения проблемы по взысканию предмета ипотеки, а наши специалисты в этом готовы оказать Вам всегда квалифицированную юридическую помощь.