Вот вам квартира... и управляющая компания

Журнал «Законное жилье» (октябрь 2015 г.).

ВОТ ВАМ КВАРТИРА…

И УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

Аффилированные УК «от застройщика» — сравнительно недавняя практика на первичном рынке. В нашей стране они начали появляться в середине 2000-х годов и специализировались в основном на устранении строительных недоделок, которые жильцы выявляли по окончании строительства. Сегодня в обязанности управляющей компании входит обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, а также поддержание надлежащего состояния дома и придомовой территории. Кроме того, именно управляющие организации обеспечивают предоставление коммунальных услуг, для чего заключают договор с ресурсоснабжающими организациями. Также управляющая компания должна обеспечивать своевременный ремонт общего имущества в доме: инженерных систем газо-и водоснабжения, канализации, освещения, отопления, а также поддерживать подъезды, чердаки и придомовую территорию в хорошем состоянии. По словам Татьяны Павловой, члена Ассоциации юристов России, юриста компании HEADLEX Consulting, владельцы квартир по социальному найму собственниками жилья не являются — они по сути арендаторы городского, муниципального, иных видов жилья и принимать участие в выборе управляющей компании не могут.

Если доля государственного или муниципального жилья в доме составляет пятьдесят процентов и более, то управляющая организация должна выбираться по результатам открытого конкурса, который госорганы или органы местного самоуправления обязаны проводить в соответствии с ЖК РФ. Однако это правило местные власти часто игнорируют и заключают договор без проведения таких торгов. Ко всему прочему такая возможность предусмотрена законодателем в случае, если конкурс признан несостоявшимся. Если речь идет о полностью коммерческом жилье, где все квартиры находятся в собственности, то обычно застройщик вместе с пакетом правоустанавливающих документов на квартиру, инвестиционным договором и т. д. подписывает и договор управления многоквартирным домом со своей управляющей компанией. Обычно собственники всё подписывают, даже не имея второй копии этого договора на руках. Таким образом, застройщик получает заключенные с 99 процентами собственников договоры управления домом, а вот для того, чтобы сменить уже действующую управляющую компанию, владельцам квартир потребуется немало усилий,— рассказывает Татьяна Павлова.

Отметим, что существует три вида управления многоквартирным домом: ТСЖ или иные объединения собственников; управление посредством управляющей компании; непосредственное управление домом самими жильцами. Последний вариант (самый редкий) возможен, только если в доме не более тридцати квартир. Для выбора способа управления домом собственники должны провести общее собрание и решить квалифицированным большинством вопрос о том, как дом будет управляться. Но, как мы знаем, в жизни не всё так гладко, как в законах. И зачастую владельцам жилья бывает сложно договориться между собой. Собственникам на принятие решения и его реализацию дается не более года. В случаях, когда, как в басне Крылова, «в товарищах согласья нет» или собственники просто не активны в реализации своих прав, Жилищный кодекс РФ предписывает органу местного самоуправления проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации. То есть без управления дом госорганы надолго не оставят.

Девелоперы же, создавая свою управляющую компанию, оперируют тем, что наем подрядчиков, привлекаемых ТСЖ, сводит на нет все усилия застройщика по созданию качественной жилой среды: неграмотно обслуживаются современные коммуникации, в отсутствие каких-либо оговоренных в уставе ТСЖ правил изменяется внешний вид здания. Еще одна причина появления собственной УК— это возможность диверсифицировать риски бизнеса и получить источник дополнительного дохода, ведь значительная часть услуг управляющей компании по обслуживанию жилого дома прямо или косвенно связана с непосредственной деятельностью застройщика, будь то работа с инженерными сетями, отделочные или земляные работы. Также не будем забывать, что первые пять лет после сдачи дома в эксплуатацию он находится на гарантийном обслуживании застройщика и девелоперу выгодно, чтобы дом спустя несколько лет после заселения выглядел по-прежнему не менее привлекательно.

К недостатку УК застройщика можно отнести навязывание в некоторых ситуациях услуг, например клининговых, охранных, что может не устраивать жильцов ввиду низкого качества обслуживания и завышенных тарифов. Что касается аутсорсинговой УК, в этом случае к минусам данного управления специалисты относят то, что внешняя организация обычно не позволяет вмешиваться в свою хозяйственную деятельность. Поэтому контроль за расходом средств на содержание и ремонт объекта, поступающих на счет УК, затруднен. Помимо этого увеличивается число лиц, принимающих решение и влияющих на него, что может негативно сказаться на оперативности и ответственности сторон. К преимуществам неаффилированной управляющей компании относят то, что в отдельных случаях тарифы здесь могут быть ниже, чем у компании-застройщика. Однако, как говорилось выше, более низкая стоимость вовсе не означает качественное выполнение услуг. Независимые компании никаким образом не связаны с застройщиком, поэтому часто имеют менее профессиональный и подготовленный персонал. В итоге мнимая экономия может обернуться головной болью для собственников, которые, скорее всего, будут вынуждены решать вопрос с переизбранием и поиском другой УК. Кстати, если жильцов по каким-либо причинам не устраивает УК, то вид управления домом может быть выбран и изменен собственниками в любое время на основании решения общего собрания собственников. Основная проблема в смене как вида управления домом, так и управляющей компании — это кворум собрания (достаточное количество голосов) и строгое соблюдение порядка проведения собрания. Здесь без помощи квалифицированных юристов владельцам квартир не обойтись.

— На практике управляющая компания, уже оказывающая услуги, естественно, незаинтересована в своей замене и всячески препятствует реализации прав собственников квартир. Подтверждение тому — многочисленные иски управляющих компаний пооспариванию решений общих собраний жильцов,— поясняет юрист.

Член ассоциации юристов России, юрист компании HEADLEX Consulting

Татьяна Павлова.

Проблемы у жильцов как элитного жилья, так и частично муниципального одни и те же: деньги управляющая компания собирает исправно, если есть задолженность — обращается в суд, а вот качество оказываемых услуг оставляет желать лучшего. Повлиять отдельно взятому владельцу квартиры на УК практически невозможно, так как УК — коммерческая организация, пусть и лицензированная, но не подчиняющаяся напрямую ни органам местной власти, ни самим жильцам.

Отмечу также, что основная задача любой коммерческой организации — получение прибыли. Если в доме не создано ТСЖ и он управляется посредством управляющей компании, можно посоветовать жильцам создавать Совет дома и принимать активное участие в его работе. Совет дома также выбирается общим собранием и, хотя он не является юридическим лицом, наделен рядом важных полномочий, в числе которых осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом управляющей организацией. Помимо этого Совет дома может быть наделен функцией принимать решения о текущем ремонте общего имущества.