Поскольку плата за землю взимается либо в форме налога либо в форме арендной платы взыскание арендной платы за землю администрацией с застройщика по формально не расторгнутому договору за один из земельных участков на котором построен многоквартирный дом не законно. Так этот земельный участок принадлежит в силу закона (ст. 36 ЗК РФ; ст. 36 ЖК РФ) не администрации а собственникам помещений многоквартирного жилого дома.
Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Удача" (далее – ответчик, ООО "Удача") о взыскании
1408844,34 руб., в том числе 1233928,24 руб. долга, 173916,10 руб. пени за период с
11.11.2010 по 10.06.2011.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей на основании договора аренды земельного участка от 27.10.2010 № 311/4744-К.
Представитель истца в судебном заседании уточнил исковые требования, просил взыскать 1233928,24 руб. основного долга за период с 16.03.2010 по
30.06.2011, и 173916,10 руб. пени за период с 11.11.2010 по 10.06.2011.
Представитель ответчика пояснил, что расчет взыскиваемых сумм за 2010 и
2011 годы в части земельного участка с кадастровым номером 21:01:030702:24 по ул. Болгарстроя, д. 9/11, подлежит исключению, поскольку в этот период право на земельный участок возникло у собственников помещений сданного в эксплуатацию дома. Таким образом, взыскиваемая сумма по договору аренды на 2 А 79-6276/2011
2010 и 2011 годы рассчитывается из площади земельного участка с кадастровым номером 21:01:030702:23 площадью 5280 кв.м. и составляет 464787,36 руб.
Указанную сумму ООО "Удача" полностью погасило, поэтому во взыскании основного долга просил отказать. В части пени сумма подлежащая взысканию составляет 58687,10 руб. Исходя из ставки рефинансирования – 8,25%,
ООО "Удача" ходатайствует об уменьшении размера пени в три раза до
19562,37 руб. исходя из ставки по кредитам 12% годовых.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.
По данным кадастровых паспортов из земельного участка с кадастровым номером 21:01:030702:9 выделены два участка:
-земельный участок с кадастровым номером 21:01:030702:23, площадью
5280 кв.м., разрешенное использование – строительство многоквартирных жилых домов, расположенный: Чувашская Республика, г. Чебоксары, микрорайон
"Альгешево-2" (участок № 3), является собственностью муниципального образования г. Чебоксары Чувашской Республики (кадастровый паспорта от
20.09.2011 № 21/301/11-83761)
-земельный участок с кадастровым номером 21:01:030702:24, площадью
10367 кв.м., разрешенное использование – строительство многоквартирных жилых домов, расположенный: Чувашская Республика, г. Чебоксары, микрорайон
"Альгешево-2" (участок № 3), фактически используемый для завершения строительства многоквартирных жилых домов (кадастровый паспорта от
20.09.2011 № 21/301/11-83763).
Согласно распоряжению Администрации города Чебоксары Чувашской
Республики от 12.10.2010 № 3195-р договор аренды земельных участков от
11.06.2009 № 177/4253-К считается прекращенным в связи с истечением срока действия, ООО "Удача" продлен срок аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:030702:23 и 21:01:030702:24 для завершения строительства многоквартирных жилых домов.
27.10.2010 администрация города Чебоксары (арендодатель) и
ООО "Удача" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка
№ 311/4744-К, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельные участки, относящиеся к землям населенных пунктов, для завершения строительства многоквартирных жилых домов: с кадастровым номером 21:01:030702:24 площадью 10367 кв.м., в том числе: площадью 365 кв.м. и площадью 140 кв.м. в охранной зоне кабеля связи, площадью 806 кв.м. и площадью 232 кв.м. в охранной зоне электрокабеля, площадью 1563 кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью 403 кв.м. в охранной зоне газопровода; с кадастровым номером 21:01:030702:23 площадью 5280 кв.м., в том числе: площадью 428 кв.м. в охранной зоне кабеля связи, площадью 781 кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью 705 кв.м., площадью 25 кв.м. и площадью
67 кв.м. в охранной зоне электрокабеля, расположенные согласно распоряжению администрации города Чебоксары от 12.10.2010 № 3195-р.
Срок аренды земельных участков устанавливается с 16.03.2010 до 16.03.2013
(пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 5.2 договора арендные платежи за использование земельных участков исчисляются с 16.03.2010 согласно распоряжению 3 А 79-6276/2011 администрации города Чебоксары от 12.10.2010 № 3195-р. Арендная плата на 2010 год, начиная с 16.03.2010 с учетом периода использования земельных участков по
31.12.2010, составляет 785409,12 руб., и уплачивается арендатором в размерах и сроки, указанные в расчете размера арендной платы (Приложение № 2 к договору).
В соответствии с приложением к договору годовой размер арендной платы арендуемого земельного участка на 2010 год составляет 985135,12 руб.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике
24.11.2010 за номером 21-21-01/216/2010-366.
Оценив представленные документы, суд считает, что отношения сторон регулируются гражданским законодательством и вытекают из обязательств по договору аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309
Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1.7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской
Федерации.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами оплаты за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской
Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Базовые ставки арендной платы за пользование земельными участками установлены:-в 2010, 2011 годах постановлением главы администрации города Чебоксары
Чувашской Республики от 23.12.2009 № 293 "Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которых не разграничена".
Стоимость пользования земельными участками за период с 01.11.2010 по
30.06.2011, по мнению истца, составила 1233928,24 руб.
Ответчик возражая, указал, что стоимость аренды необходимо рассчитывать, принимая во внимание только один земельный участок с кадастровым номером
21:01:030702:23, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 4 А 79-6276/2011
21:01:030702:24 построен многоквартирный дом, сданный в эксплуатацию в 2009 году.
Суд принимает данный довод, и отмечает следующее.
Распоряжением от 18.12.2009 № 5214-р администрация города Чебоксары
Чувашской Республики утвердила акт приемки от 10.12.2009 и разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта "1 этап: жилая часть 10-ти этажного 7-ми подъездного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания (подъезды с № 1 по № 4, квартиры с № 1 по № 162)" по ул. Болгарстроя, д. 9/11 (позиция 21, участок № 3 в микрорайоне "Альгешево-2") г. Чебоксары от 17.12.2009 № "RU 21304000" – "29 ж", построенного заказчиком и генеральным подрядчиком – ООО "СтройРесурс" по проекту, разработанному
ООО "АрС-Проект".
Особенности пользования земельными участками, занятыми многоквартирными домами, регулируются нормами жилищного и земельного законодательства.
Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (пункт 4 части 1 статьи 36
Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004
№ 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.
Собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.09.2011 № 01/054/2011-273 права собственности физического лица на квартиру, расположенную в жилом доме по адресу:
Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Болгарстроя, д. 9/11, зарегистрировано
17.02.2010 (лист дела 132).
Таким образом, земельный участок изначально сформированный как для строительства, так и для эксплуатации многоквартирного жилого дома (жилых домов), в силу закона перешел в общую долевую собственность собственников помещений. В связи с поступлением квартир в жилом доме в собственность физических лиц после завершения строительства ООО "Удача" перестало быть фактическим пользователем земельного участка, поэтому у администрации прекратилось право на взыскание с ответчика арендной платы за участок с кадастровым номером 21:01:030702:24 за спорный период.
Таким образом, арендная плата за участок с кадастровым номером
21:01:030702:23 за период с 16.03.2010 по 30.06.2011 составила 429878,72 руб.5 А 79-6276/2011
Ответчик оплатил задолженность по арендной плате после обращения истца с настоящим иском в суд в размере 438845,40 руб., что подтверждается платежными поручениями от 29.05.2012 № 856, от 28.05.2012 № 839, от 25.05.2012
№ 828, от 27.01.2012 № 142, от 10.05.2012 № 654, от 17.04.2012 № 484.
На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1233928,24 руб. за период с
16.03.2010 по 30.06.2011.
Истец так же просил взыскать 173916,10 руб. пени за период с 11.11.2010 по
10.06.2011.
Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской
Федерации).
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы невнесенного в срок платежа за каждый день просрочки на счет, указанный в расчетах арендной платы.
Поскольку обязанность по уплате арендных платежей ответчиком своевременно не исполнена, что им не отрицается, требование истца о взыскании начисленных в связи с этим пеней суд признает обоснованным.
Однако, учитывая компенсационную природу неустойки, явную несоразмерность заявленной суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, а также учитывая средний годовой банковский процент по кредитам
(12%), суд считает возможным по ходатайству представителя ответчика применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить сумму пени за период с 11.11.2010 по 10.06.2011 до 19000,0 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказывает.
Расходы по государственной пошлине суд по правилам статьи 110
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Р Е Ш И Л: иск удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Удача", г. Чебоксары, в пользу Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары, 19000,0 руб. пени за период с 11.11.2010 по 10.06.2011.
В остальной части в иске отказать.
