Оформление договора задатка

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В данном случае, оснований для невозвращения денежных средств, полученных в виде задатка нет. Квартиру к продаже нужно было подготовить, в том числе, получить все справки и выписки. Однако, если у риэлтора не было полномочий на подписание сделки, то в двойном размере можете не возвращать задаток. Денежные средства могут быть взысканы как неосновательное обогащение.

В этой ситуации необходимо смотреть на каком основании действовал риэлтор, как оформлено подписание договора задатка и каковы его условия. Риэлтор не вправе подписывать договор о задатке при отсутствии доверенности от покупателя, т.к. в этом случае нет оснований действовать от имени покупателя и соглашение о задатке не может считаться заключенным. В этом случае переданные денежные средства - неосновательное обогащение, которое подлежит возврату, в одинарном размере (ст. 1102 ГК РФ).

Если же доверенность имелась, и в ней есть полномочия на подписание договора о задатке, не представление доверенности в момент оформления договора, не означает его недействительности. Закон не предусматривает обязанности предоставить паспорт покупателя. В этом случае, если договор задатка отвечает требованиям ГК РФ к соглашению о задатке, есть обязанность вернуть двойную сумму задатка, т.к. за неисполнение договора отвечает продавец (не подготовил заранее необходимые документы). (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Можете не возвращать, но вам придется доказывать. что вы не могли исполнить обязательство вследствие обстоятельств, наступивших после возникновения обязательства, за которое ни одна из сторон не отвечает ( ст. 416 ГК)

Вам придется доказывать, что срок изготовления кадастрового паспорта от вас не зависит, и вы заранее (до подписания договора задатка) не имели возможности его заказать и получить. Тоесть сделать это будет достаточно сложно.

Кроме того, советую убедиться в полномочиях доверенного лица представлять интересы покупателя, запросить официально доверенность на совершение данных действий. Однако, и при отсутствии таких полномочий сделку нельзя считать оспоримой, она считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку ст. 183 ГК

По этому основанию Вы не сможете отказаться. В данном случае будет иметь место нарушение условий договора с Вашей стороны.

Т.е. до подписания договора Вы должны были убедиться в том что с документами все в порядке и уже только после этого подписывать. Риск в этом случае несете Вы.

То обстоятельство, что риелтор не предоставил копию паспорта и доверенность значения иметь не будет, потому что:

1. Копию паспорта он не обязан предоставлять в принципе

2. Доверенность может предъявить в дальнейшем, либо покупатель может просто одобрить эту сделку.

Ваши права непредоставлением этих документов не нарушены, поэтому на эти обстоятельства Вы ссылаться не можете.

А обязательства должны быть исполнены (ст. 309, 310 ГК РФ)