Регистрация договоров и реформа ГК РФ

В положения закона о государственной регистрации сделок в последние годы внесли изменения. Больше не подлежат государственной регистрации договоры купли-продажи жилых помещений, дарения недвижимости, ренты, а также договоры ипотеки. В отношении договоров аренды необходимость регистрации сохранили. Чем обусловлены изменения.

До недавнего времени закон предусматривал государственную регистрацию по нескольким типам договоров. Так, любая купля-продажа жилого помещения требовала обязательной проверки со стороны компетентных государственных органов. В рамках реформы ГК РФ из списка договоров, которые подлежат регистрации, исключили договоры: купли-продажи жилых помещений, дарения недвижимости, ренты, ипотеки.

Регистрацию договоров купли-продажи, дарения недвижимости и ренты производили в двойном формате до 2013 года. Регистрировали право, которое лицо получало в результате сделки, а также регистрировали сам договор. Это негативным образом сказывалось на гражданско-правовом обороте, тормозило работу всех служб. Кроме того, за каждую сделку было необходимо платить двойную пошлину.

Изменение правил регистрации договоров потребовалось для облегчения оборота

Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе высказали мысль, что регистрацию договоров в некоторых случаях надо отменить (абз. 3 п. 2.1. раздела II Концепции). Законодатель прислушался к позиции авторов концепции. При этом изменения не затронули правила регистрации договоров в случаях, когда эта процедура позволяет третьим лицам узнать о каких-либо обременениях. Поэтому сохранили государственную регистрацию договоров аренды недвижимости или передачи недвижимости в доверительное управление. В данном случае наличие регистрационных механизмов позволяет оповестить максимальное количество лиц об обременении имущества.

Регистрация договоров в отношении сделок аренды

И до, и после изменений в ГК РФ в практике присутствовали примеры, когда суды приходили к выводу, что отсутствие регистрации договора аренды означает для арендатора запрет на противопоставление своих прав третьим лицам. То есть арендатор не будет иметь преимущественных прав на заключение нового договора после истечения действия старого (постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.12.2010 по делу № А 51-23410/2009, постановление от 06.09.2011 по делу № А 51-23410/2009, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (п.п. 2–4)).

В деле № А 51-23410/2009 имелись свои особенности. Общество и предприятие заключили договор аренды. Объект аренды – причал. Стоимость аренды установили ниже рыночных отметок. Договор официально не зарегистрировали. Через некоторое время общество подало иск в суд. Истец потребовал взыскать неосновательное обогащение на основе рыночной стоимости аренды. Нижестоящие суды удовлетворили исковые требования. Основная причина такого решения – не было официальной госрегистрации договора.

Однако ВАС РФ принял иное решение. Он отметил, что когда стороны оформили акт приема-передачи объекта аренды, они знали об отсутствии заключенного договора. При этом договоренность о величине арендной платы закрепили письменно. Стороны совершили конклюдентные действия в подтверждение обязательства. Данное обязательство нельзя произвольно изменить в одностороннем порядке (постановление от 06.09.2011 по делу № А 51-23410/2009).

На правила регистрации договоров по аренде повлияла практика

В отношении норм о регистрации договоров аренды сильное влияние оказала правоприменительная практика. Например, ВАС РФ внес коррективы в правовую позицию, которой придерживался прежде (постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 по делу № А 70-2321/10–2007). А еще ранее в одном из дел, обзор которых ВАС представил в ноябре 2008 года, суд признал договор аренды незаключенным. Истец уклонился от государственной регистрации договора, а ответчик решил не защищать свои права (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Изменение правоприменительной практики повлекло соответствующие изменения в ГК РФ. Законодатель модифицировал норму п. 3 ст. 433 ГК РФ. Теперь договор аренды считают заключенным только в том случае, если его официально зарегистрировали.

В целом, данные изменения в правоприменительной практике и нормативной базе следуют за общеевропейской тенденцией изменения подхода к регистрации прав на недвижимость.