Купля-продажа земельного участка – как заключить договор и оформить сделку?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет об обязательных условиях договора купли-продажи земельного участка и условиях, которые желательно включить в него, чтобы избежать нарушения прав и интересов сторон договора, какие документы и как подать, о сроках регистрации.

Каковы основные условия договора о покупке земли?

Обязательными условиями сделки купли-продажи земли, которые фиксируются в договоре, являются цена и подробное описание участка:

• кадастровый номер;
• категория земель (напр., земли населенных пунктов);
• разрешенное использование (напр., для ведения личного подсобного хозяйства);
• общая площадь;
• адрес расположения;
• основания возникновения права собственности у продавца (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, данные выписки из ЕГРН и т.д.).

При описании предмета договора купли-продажи земельного участка необходимо сверить данные об участке из кадастрового паспорта, выписок и документа, на основании которого у продавца возникло право собственности. Расхождений быть не должно. Также данные об участке содержатся в публичной кадастровой карте Росреестра. Продавец может по запросу покупателя представить расширенную выписку из ЕГРН, содержащую историю предыдущих сделок, предметом которых был данный участок. Это поможет покупателю обезопасить себя от возможных претензий со стороны третьих лиц.

Обязательно нужно узнать о семейном положении продавца, поскольку от этого зависит наличие или отсутствие прав у его супруга на землю. Если он покупался в период брака, он является общим имуществом супругов, и тогда нужно получать согласие супруга на продажу, заверенное у нотариуса (ст. 35 СК РФ), либо продавец может путем предоставления брачного договора, соглашения о раздел имущества или решения суда о разделе подтвердить, что продаваемая земля не является совместной собственностью супругов. Для более тщательной проверки возможен вызов кадастрового инженера, чтобы вынести на местность границы земельного участка с целью проверки совпадения фактического местоположения с границами координат характерных точек в ЕГРН (для избежания в будущем возможных проблем с соседями по поводу границ). При наличии следующих условий заключения договора купли-продажи земли он в обязательном порядке оформляется у нотариуса:

• продажа доли в праве собственности на участок (в том числе, всех долей в рамках одной сделки);
• сделка по отчуждению земли с участием опекуна, а также земли, собственником которой является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный (ч.1 ст. 42 и ч.2 ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Как бесплатно получить дачный участок?

Какие еще условия включаются в договор?

Помимо основных условий в договор купли-продажи земельного участка в 2017 году желательно включать следующие пункты:

• об отсутствии обременений и ограничений в использовании участка сервитутами и правами третьих лиц, об отсутствии споров и ареста участка;
• о праве продавца по передаче земельного участка в собственность покупателя и обязанности покупателя по его принятию и оплате цены договора;
• о дееспособности сторон и отсутствии иных причин (например, вынуждающих к заключению договора обстоятельств), в силу которых сделка может быть признана недействительной;
• об обязанности сторон явиться в Росреестр для подачи документов для регистрации перехода права собственности с указанием сроков;
• о порядке несения расходов на оформление договора, оплату госпошлины.

В случае оплаты цены договора после передачи участка возникает ипотека в силу закона. То есть, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, земля будет в залоге у продавца в качестве обеспечения обязанности покупателя оплатить товар. При этом будет зарегистрировано обременение (ипотека) в пользу продавца. При нежелании этого стороны в договоре указывают, что залог в силу п.5 ст. 488 ГК РФ в пользу продавца не возникает.

Договор купли продажи земельного участка: образец 2017 года (скачать)

Какие документы потребуются для оформления сделки?

Перечень документов для оформления перехода права собственности на землю установлен нормами ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»:

• заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем;
• договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах, и акт приема-передачи (при его составлении);
• паспорта сторон договора и нотариальную доверенность, если одна из сторон или обе действуют через представителя;
• нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу (если продаваемый участок приобретался в браке);
• документы, подтверждающие право собственности продавца;
• документ об уплате госпошлины.

Способы подачи документов и особенности отдельных способов перечислены в ст. 18 Закона:

• в форме документов на бумажном носителе — лично в Росреестр или его сотруднику при выездном приеме, через МФЦ, а также письмом в Росреестр с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью — через портал Госуслуги и сайт Росреестра.

Как подать в Росреестр электронные документы - пошаговая инструкция

Сколько длится регистрация и на каком основании могут отказать?

По закону срок регистрации перехода права собственности составляет 7 рабочих дней с даты поступления заявления и необходимых документов в Росреестр и 9 рабочих дней - с даты подачи в МФЦ (ст. 16 Закона). Какие-либо помехи в регистрации, в соответствии со ст. 26 Закона, являются основанием для приостановки регистрации. Если в течение установленного срока препятствия не будут устранены, гражданин получает отказ регистрации (ст. 27), в частности, возможны следующие основания:

• не подтверждено право собственности продавца на землю и (или) он не вправе ей распоряжаться;
• заявление было подано ненадлежащим лицом;
• противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными;
• не поданы необходимые документы;
• представлены поддельные документы или документы с недостоверными сведениями, либо они не соответствуют требованиям законодательства РФ;
• документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами.