Как купить квартиру без риэлтора?

Итак, вы нашли подходящую по всем параметрам квартиру и готовы ее купить.

Покупка квартиры делится на два этапа:

-сбор юридической информации (проверка объекта)

-заключение договора и расчеты

-регистрация сделки в Росреестре.

На обоих этапах вы сможете справиться самостоятельно, прочитав эту статью.

Сбор документов и информации.

Первым делом нужно получить выписку из ЕГРН, обратившись в Росреестр или многофункциональный центр (МФЦ). Нужно назвать точный адрес квартиры, предъявить паспорт, оплатить госпошлину 300 рублей. Срок изготовления выписки – 3 рабочих дня. Из выписки вы увидите, кому принадлежит квартира, есть ли на ней обременения (ипотека, долгосрочная аренда, арест).

Чтобы узнать, кто прописан в квартире, попросите у собственника справку о прописанных жильцах. Ее можно получить в паспортном столе, в компании-балансодержателе дома, в УФМС.

Важно понимать, что прописанным жильцам понадобится время для смены места регистрации. Если же в квартире прописан несовершеннолетний гражданин, сделка усложнится – продавцу потребуется получить согласие органа опеки и попечительства. Нужно уточнить у продавца и убедиться наглядно, все ли жильцы смогут оперативно выписаться. А то вдруг окажется, что кто-то из прописанных уже 5 лет не появляется в квартире – вряд ли вы захотите потом заполучить неожиданного гостя и выписывать его через суд.

Возьмите у продавца и кадастровый паспорт квартиры, сверьте реальные метры с теми, что вы видите в документе. В квартире могут оказаться и незарегистрированные перепланировки. Это легко увидеть из несоответствия кадастрового чертежа и реальных контуров жилья. Если перепланировка сделана вопреки техническим нормативам (например, затронута капитальная стена), ее узаконить не удастся никогда.

Обязательно присмотритесь к продавцу квартиры – лицу, которое будет подписывать договор с вами. Если это очень пожилой человек, или вы замечаете следы употребления алкоголя, наркотиков, неадекватность поведения – необходимо либо убедиться в дееспособности продавца, либо отказаться от сделки. Риск очень велик – сделка с недееспособным гражданином может быть признана судом недействительной, вам придется вернуть квартиру, а вот свои деньги назад вряд ли получите.

Попробуйте деликатно убедить «сомнительного» продавца в необходимости получить справку о дееспособности в психоневрологическом диспансере или предложите пройти психиатрическое освидетельствование. Отказ должен вас крайне насторожить – лучше откажитесь от этой сделки. Другой вариант – заключать договор нотариально, при этом нотариус обязан будет проверить дееспособность обеих сторон. Но нотариус – не медик, его мнение в этом вопросе субъективно, поэтому остается риск признания сделки недействительной.

Не лишним будет исследовать и «юридическую историю» квартиры: как она досталась продавцу? Попросите документы о приватизации, если квартира досталась собственнику таким образом. Уточните, были ли у продавца на момент приватизации несовершеннолетние дети. Если эти родственники не участвовали в приватизации, впоследствии они могут оспорить право собственности продавца, а следовательно, и вашу сделку. Если квартира была куплена продавцом, посмотрите копию договора купли-продажи, желательно свяжитесь с предыдущим владельцем квартиры. Не постесняйтесь пообщаться и с соседями – кто раньше жил в квартире, почему продали и т.п. Чем больше информации – тем больше у вас уверенности в надежности покупки.

Если от имени продавца действует другой гражданин по доверенности, убедитесь в подлинности доверенности, обратившись к выдавшему ее нотариусу или на этом ресурсе: http://reestr-dover.ru/

Уточните и официальный семейный статус продавца: возможно, на продажу квартиры понадобится согласие супруга. Его нужно оформить заранее у нотариуса.

Проведение сделки.

Если вас все устраивает, пора переходить к подписанию договора и расчетам. Форму договора сейчас несложно добыть на просторах Интернета. Что обязательно следует отразить в договоре?

1) Полную информацию о сторонах сделки: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, дату и место рождения. Если от имени покупателя и/или продавца действует доверенное лицо, нужно указать все реквизиты доверенности – номер, дату выдачи, ФИО нотариуса. Эта информация содержится в удостоверительной записи на доверенности.

2) Подробно описать квартиру: адрес (указать в т.ч. этаж), кадастровый номер, площадь общую, жилую.

3) Цену и порядок оплаты. Если деньги переданы в момент заключения договора, об этом нужно указать.

4) Сроки передачи квартиры и ключей, если передача происходит не одновременно с договором.

К договору подписывается приложение – акт приема-передачи квартиры. В акте описывается состояние передаваемой квартиры и находящаяся в ней мебель, техника (если есть).

Есть несколько нюансов. Часто купле-продаже предшествует предварительный договор, в рамках которого продавец берет задаток и гарантирует никому квартиру не продавать, а тем временем собираются документы, готовится сделка. Потом задаток учитывается при оплате по договору купли-продажи.

При заключении договора возможен расчет через банковскую ячейку. Так, вы кладете деньги в ячейку, оплатив банку эту услугу. А продавец после регистрации сделки в Росреестре предъявляет банку договор с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, являющиеся условием выдачи денег. Это хотя и более сложный способ, но зато у вас как покупателя больше гарантий, что сделка пройдет успешно.

Регистрация сделки.

Необходимо собрать полный пакет документов к договору купли-продажи. Со списком документом можете ознакомиться тут: Подробнее ➤ Проще говоря, вам нужно принести все, что относится именно к вашей сделке: договор по количеству сторон сделки плюс один для Росреестра, доверенности, согласие супруга, согласие органа опеки и т.д. Обязательно нужно оплатить госпошлину 2000 рублей и приложить квитанцию к пакету документов. На регистрацию сделки нужно являться с паспортом. Срок регистрации – 7 рабочих дней.

Отметим, что зарегистрировать сделку можно и в МФЦ, там сроки чуть дольше.

Желаем вам удачи в решении квартирного вопроса.