Пусти меня, шлагбаум, я домой хочу!

Еще одна душещипательная история. С тем, что будет описано ниже, в современных реалиях каждый из нас встречается всё чаще и чаще.

В общем, жило себе одно ТСЖ. И решило оно – а чего тут ездят всякие, паркуются? Территория придомовая, следовательно, нечего тут посторонним свои машины ставить. Сказано – сделано.

Собрались товарищи-собственники и порешили установить шлагбаум. Да непростой – с дистанционным управлением. А также, чтобы всё было как надо, утвердили Порядок пользования земельным участком. Въезжать согласно этого Порядка на личном автотранспорте могли только собственники квартир. А заодно всем владельцам пультам дистанционного управления от шлагбаума строго-настрого запретили использовать свой ДУ для въезда автомашин граждан-несобственников. А дабы неповадно было сей запрет нарушать, контроль над этим непотребством отдали диспетчеру. То есть если кто и хотел заехать на благодатную территорию МКД, то нужно было предварительно согласовывать с этим диспетчером. А чтобы и помыслов каких непорядочных не возникало у люда, предусмотрели и санкции – блокировка электронного устройства.

Но из всех правил, как известно, бывают исключения.

Один собственник (назовем его Н) решил малость заработать и сдал свою квартиру гражданам для проживания. Ну чего тут такого? Все так живут. Ну и, соответственно, дал им и пульт от этого шлагбаума.

Бдительное око ТСЖ не дремало. И товарищество решило: квартиросъемщики собственниками помещений не является, следовательно, есть место нарушения утвержденного Порядка пользования земельным участком. Ну и заблокировали эти пульты.

Рассерженный Н, конечно же, обратился к ТСЖ, мол, пульт давайте. Ему ответили зеркально. Н такое не стерпел, посчитал всё это нарушением своих прав, так как ему был закрыт свободный подъезд к его дому и ограничена парковка его автомобиля во дворе.

В результате Н. подал в суд иск с требованием обязать ТСЖ изготовить и передать ему два исправных пульта дистанционного управления от шлагбаума и не чинить препятствий в пользовании земельным участком. Однако районный суд в иске отказал (решение Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25 августа 2016 г. по делу № 2-5679/2016). Суд признал позицию ТСЖ обоснованной, отметив, что причиной блокировки пультов стало использование придомовой территории лицами, не являющимися собственниками квартир, что нарушило утвержденный общим собранием порядок пользования земельным участком. Более того, добавил суд, решение общего собрания собственников, которым этот порядок был утвержден, не было признано недействительным, а потому подлежит применению и является обязательным для всех собственников, включая Н.

Но наш герой не сдавался. Он пошел дальше – подал апелляцию.

Но и тут его ждало фиаско (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 января 2017 г. по делу № 33-1896/2017).

С таким исходом дела Н. не согласился и с кассационной жалобой направил свои стопы в ВС РФ, и тот нашел основания для отмены актов нижестоящих судов (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 14 ноября 2017 г. № 78-КГ 17-80).

Суд напомнил, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса, п. 1-2 ст. 244, ст. 246, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса).

Тем самым, пояснил ВС РФ, блокировка пультов управления шлагбаумом и, следовательно, запрет Н. въезжать на придомовую территорию незаконны. Решение ТСЖ нарушает права и законные интересы истца как собственника квартиры на беспрепятственный доступ к общему имуществу, а также на парковку его автомобиля в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории.

Суд также обратил внимание на то, что действующим законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию на основании решения общего собрания собственников в качестве санкции за нарушение установленного порядка пользования земельным участком. Тот факт, что утвержденный общим собранием собственников порядок не был признан недействительным, не является безусловным основанием для его применения, подчеркнул ВС РФ.

По мнению кассации, нижестоящим судам следовало руководствоваться правилом, согласно которому суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, должен применить нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу (ч. 2 ст. 11 ГПК РФ). Это правило, указал Суд, относится не только к нормативным правовым актам, принятым органами публичной власти, но и к локальным нормативным актам, каковым является утвержденный общим собранием собственников Порядок пользования земельным участком.

С учетом этого ВС РФ отменил обжалуемые акты и направил дело на новое рассмотрение.