Достигнув ценового дна, которое пришлось на прошлый год, столичные офисы начали потихоньку дорожать. По мнению аналитиков, дальше цены будут только расти.
Несмотря на то что с начала года в Москве ввели в эксплуатацию гораздо больше офисных помещений, чем за то же время прошлого (плюс 76 процентов), доля вакантных площадей неумолимо сокращается. На сегодняшний момент в городе свободно 1,96 миллиона квадратных метров — это более 15 процентов офисов класса А (самые новые и современные помещения) и почти 11 процентов офисов класса В (помещения чуть более скромные, но тоже весьма комфортные для работы). При этом наиболее приемлемой для экономики считается цифра в 10 процентов. Именно она свидетельствует о сбалансированности рынка, когда и арендодатель ощущает себя комфортно, так как может спокойно получать свой доход, и арендаторы не в обиде, так как у них, если что, всегда есть выбор.
— Если показатель свободных площадей выше 10 процентов, это окрашивает рынок «в цвета» арендаторов, которые могут рассчитывать на щедрые скидки и бонусы со стороны собственников, — объяснил «ВМ» Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости консалтингового агентства. — Если это значение меньше, хозяевами положения чувствуют себя арендодатели и, соответственно, ведут себя на переговорах более жестко, могут внезапно поднять ставку, отказать в дополнительных дисконтах и так далее.
Получается, что в случае с более скромными помещениями рынок офисной недвижимости уже почти достиг золотой середины, а вот в элитном сегменте арендаторам или покупателям еще можно рассчитывать на преференции собственников.
Несколько лет «диктата нанимателей» привели к тому, что их требования к помещениям серьезно выросли. Все большее число арендаторов при выборе места для офиса ориентируются не только на географию объекта и величину аренды, но и на привлекательный внешний вид здания, а также наличие инфраструктуры. Многие девелоперы, уловив тенденцию, приводят свои здания к «современному знаменателю», чтобы привлечь как можно большее число нанимателей.
— Подавляющее большинство объектов, которые сейчас сдаются в Москве, были введены в эксплуатацию 10–15 лет назад, — говорит Лосюков. — Кризисные годы заставляли многих девелоперов отказываться от строительства, поэтому современных, технологичных офисов сейчас в Москве не сильно много. Хорошо, если добросовестный арендодатель поддерживает в нормальном состоянии возведенное ранее, хоть как-то освежает здание перестройкой входных групп, лифтов, обновлением фасадов, меняет оператора питания... Но даже в этом случае старая постройка остается старой. Поэтому курс на сбалансированный рынок, который мы сейчас наблюдаем, — это очень хорошо: у девелоперов будет возможность строить, а у нанимателей — арендовать что-то более-менее современное.
Что касается географии объектов, то наиболее востребованы сейчас офисы за пределами Садового кольца, но в пределах ТТК. На них приходится более 40 процентов всех совершенных сделок. Крайне неохотно главы компаний соглашаются на размещение внутри Бульварного кольца (лишь 1% офисов класса В был снят там в этом году) и в районе МКАД (4 процента). Что, в общем-то, понятно: в центре — дорого, неудобно, негде парковаться, а часто и вовсе к зданию не подъехать, а в «замкадье» далеко и крайне неудобно для большинства сотрудников.
Неудивительно, что подавляющее число новых офисных объектов, которые будут построены в ближайшие два года, разместятся в районе ТТК. При этом самым востребованным направлением, по данным Knight Frank, является запад и северо-запад, где к концу 2019 года будет построено пять офисных зданий. Три объекта будут ждать заселения на юго-востоке — это в первую очередь бывшие зиловские территории, офисный комплекс в Нагатине и бизнес-центр в зданиях бывшей Даниловской мануфактуры.
Ну и о цене вопроса. Как мы уже сказали, время низких арендных ставок и уникальных, но недорогих предложений заканчивается. Офисный рынок Москвы переходит в состояние роста. А это значит, что уже к концу этого года ценник на аренду может вырасти на 3–5%. Так, если сейчас средняя ставка аренды в офисах класса А составляет 23 479 рублей за квадратный метр в год, а класс В обходится в среднем в 14 412 рублей за «квадрат», то к декабрю 2018-го эти цифры будут плясать вокруг 25 000 и 15 000 рублей соответственно.
