Три причины НЕ заключать прямые договоры ЖКХ

Последнее время в кругах, близких к ЖКХ только и разговоров, что о переходе на прямые договоры с РСО. Управляющие организации готовят общие собрания собственников жилья и настоятельно рекомендуют перейти на прямые договоры между собственниками и РСО. Однако мы приведем три причины, почему не стоит переходить немедленно на такие договоры.

Суть проблемы.

Коротко напомним суть изменений. С апреля 2018 года появилась статья 157.2 Жилищного кодекса РФ. Эта норма разрешает собственникам квартир перейти на прямые договоры с РСО. Сейчас коммунальные услуги оказывают собственникам управляющие организации, которые в свой черед заключают договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО. Теперь можно напрямую заключить договор на оказание коммунальных услуг между собственниками и РСО.

Почему же собственникам жилья не стоит соглашаться на заключение договоров?

Первая причина: это невыгодно

Когда Госдума вносила изменения в ЖК, разрешая прямые договоры, то обосновывали это заботой об интересах РСО. Утверждалось, что управляющие организации, получая от собственников деньги за коммунальные услуги, не перечисляют их в РСО. Отсюда большая задолженность за коммуналку, что мешает работать РСО.

Но на самом деле все не так. РСО и раньше имели возможность отказаться от договора с управляющей организацией и перейти на прямые договоры с собственниками (см. Прямые договоры с РСО. Зачем это надо?). Однако РСО не использовали эту возможность, а значит им это было не выгодно.

Ладно, пускай это не выгодно РСО. А как же собственникам? Тоже невыгодно. Сейчас за все коммунальные услуги перед собственниками отвечает управляющая организация. Какой бы не возник вопрос по коммунальным услугам (водоснабжение, отопление, электричество), собственники обращаются к одной и хорошо известной организации – к управляющей.

Если перейти на прямые договоры с РСО, то по каждой отдельной коммунальной услуге собственникам квартир придется иметь дело с самостоятельной РСО. Ржавая вода в кране? Надо обращаться в водоканала (сейчас – к управляющей). Слабо греют батареи? Надо бежать в местную ТЭЦ (сейчас – к управляющей). Вот почему собственникам квартир переходить на прямые договоры невыгодно.

Вторая причина: не ясно, кто отвечает за качество услуг.

Раньше суды соглашались с такой позицией: раз в законе сказано, что за коммунальные услуги отвечает управляющая организация, то даже если нарушение качества возникло из-за действий (бездействия) РСО, то перед собственниками все равно отвечает именно управляющая организация (насколько это необоснованная позиция с позиции закона см. Что делать, если из крана течет ржавая вода).

Однако сейчас специального правила об ответственности РСО не установлено. Так кто будет отвечать за качество услуг? Не ясно. А раз не ясно, зачем собственникам жилья принимать на себя дополнительные риски.

Третья причина: нельзя применять Правила коммунальных услуг.

Правила коммунальных услуг утверждены Постановлением Правительства от 06.05.2011 №354. Именно этим документом предусмотрены, например, перерасчет за коммунальные услуги при отсутствии потребителя в помещении, уменьшение платы при некачественных услугах, порядок проведения проверки приборов учета и т.д.

Формально данное Постановление не применяется к прямому договору между собственниками жилья и РСО. Правила можно применять только к договорам водоснабжения, электроснабжения и т.п., но не к договору на оказание коммунальных услуг с РСО. Да, это «буквоедство». Но что мешает РСО стать такими придирчивыми и, скажем, отказать в перерасчете на том основании, что Постановление не применяется. Ничего не мешает, а значит это дополнительный риск для собственников жилья.

Итак, общий вывод: пока не будут внесены изменения в подзаконные нормативные акты, не появятся разъяснения Минстроя собственникам жилья не надо переходить на прямые договоры с РСО.