Актуальность предварительного договора

Данная публикация посвящена актальности такого интересного правового института, как предварительный договор. Какую юридическую силу он имеет и в каких случах он необходим?

Заключение предварительного договора незаменимо в случаях, когда стороны планируют совершение сделки в будущем, но по разным причинам не могут связать себя договорными обязательствами именно в данный момент. Предварительный договор может быть полезен как для граждан в обычной жизни, так и в бизнесе. В основном потребность в заключении предварительного договора возникает в ситуациях, когда для заключения сделки требуется оформить какие-либо документы, которые необходимы для совершения сделки, либо заключение сделки зависит от действий третьих лиц. Например, гражданин желает приобрести жилое помещение. Однако для покупки этого помещения ему необходимо продать имеющееся у него жилое помещение, но пока он его не продал (ищет покупателя или находится в процессе сделки). Чтобы покупатель не потерял подходящий вариант жилого помещения, а продавец не потерял покупателя, заключается предварительный договор купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи может потребоваться для представления в орган опеки для разрешения сделки с недвижимым имуществом, собственником которой является несовершеннолетний - в доказательство обеспечения ребенка иным объектом недвижимости после отчуждения имеющегося в его собственности.

Предварительный договор можно заключить, если необходимо изготовить какую-то вещь, но после поставки третьим лицом необходимых материалов.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность, то еть не порождает для сторон никаких прав и обязанностей.

Для предварительного договора не установлена обязательное нотариальное удостоверение. Предварительный договор сделки с недвижимостью должен быть совершен в в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Регистрировать в ЕГРП предварительный договор сделки с недвижимостью не требуется.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случае уклонения стороны от заключения основного договора законом предусмотрено понуждение к заклбчению основного договора. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Требование завляется в суд. При этом суду необходимо представить доказательства уклонения стороны от заключения основного договора в силу ст. 56 ГПК РФ и ст. 65 АПК РФ. Для того, чтобы иметь такие доказательства, необходимо предварительно направить другой стороне письменое требование о заключении основного договора. Требование необходимо направлять способом, который позволит доказать направление требования контрагенту (например, на эл. почту, заказным письмом с уведомлением и описью вложения).

Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.