Что нужно учесть, приобретая квартиру, доли в которой принадлежат детям?

Что нужно учесть, приобретая квартиру, доли в которой принадлежат детям?

Органы опеки разрешили женщине, имеющей двух детей, продать квартиру. Но с условием - взамен она должна приобрести другую. Женщина условие не выполнила, и органы опеки в судебном порядке потребовали признать сделку купли-продажи недействительной. В сложном вопросе разбирался Верховный суд.

Суть дела:

Гражданка Х. продавала свою квартиру гражданке Н. Поскольку собственниками квартиры были также несовершеннолетние дети Х. (по ⅓ доли каждый), то для продажи она обратилась в органы опеки. Органы опеки разрешили ей продать квартиру при условии, что она купит взамен другую с оформлением права собственности на детей (по ⅓ доли). Новое свидетельство о праве собственности на другую квартиру необходимо было предоставить в течение месяца.

Сделка по продаже квартиры состоялась - она перешла в собственность к покупателю Н.. Но свои обязательства по отношению к детям Х. не выполнила. Органы опеки обратились в суд с требованием признать договор купли-продажи недействительным.

Гражданка Н. направила встречный иск о признании разрешения на сделку органами опеки незаконным. Она пояснила, что: в разрешении не был определен порядок расчета с несовершеннолетними продавцами (на какой счет им переводить деньги); второй родитель детей не был проинформирован о сделке; она, как покупатель, не была осведомлена об условии разрешения, которое выдали органы опеки: о том, что Х. должна была одновременно приобрести квартиру для соблюдения интересов детей.

Что решили суды:

Суд первой инстанции удовлетворил иск органов опеки - договор купли-продажи признан недействительным (ст. 166, 167 ГК). Права собственности возвращены продавцу и ее детям, а деньги - покупателю.

Апелляция приняла новое решение: органам опеки в удовлетворении иска отказано, а также отказано и гражданке Н. Судьи пояснили:

То, что Х. не выполнила решение органов опеки, не является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной (ст. 168 ГК);

Сделка совершена в надлежащей форме, с соблюдением установленной процедуры и с участием органов опеки.

Органы опеки обратились с кассационной жалобой в ВС об отмене решения апелляции.

Что решил ВС:

Судьи с решениями судов не согласились:

Суд первой инстанции не мог вынести решение о недействительности сделки только на основании ст. 166, 167 ГК. Для принятия такого решения требовалось установить конкретные основания для признания сделки недействительной, предусмотренные статьями 168 и 173.1 ГК. Однако, суд этого не сделал;

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, эту ошибку не исправил. Апелляция в принятии решения сослалась на норму ст. 168 ГК, хотя суд первой инстанции в своем решении на неё не ссылался. Более того, суд сослался на утратившую силу редакцию данной статьи.

Судьи указали, что апелляционный суд: должен был выяснить, на каком основании органы опеки оспаривают сделку. И в зависимости от этого определить круг юридически значимых обстоятельств, которые влияют на признание сделки действительной или недействительной; не принял во внимание, что ст.173.1 ГК устанавливает специальные основания для признания сделки недействительной. Между тем, Х. , заключая сделку купли-продажи, не выполнила требование органа опеки. А это привело к нарушению прав детей - они остались без жилья, ведь проданная квартира была их единственным жильем; не выяснил, где находится часть денег, полученная за проданную квартиру и предназначенная детям.

ВС решение апелляции отменил, дело направил на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Источник: определение ВС от 27 февраля 2018 года № 48-КГ 18-1

06.04.2018