В Москву за квартирой: иногородние покупают каждую четвертую новостройку в столице

На фоне падения цен на столичную недвижимость, в Москве выросла доля клиентов из других регионов страны. Впрочем, новоявленные москвичи часто ограничены в средствах и приобретают в основном жилье комфорт-и стандарт-класса.

Иногородние становятся все более значимой клиентской группой для продавцов недвижимости. Уже сейчас приезжие из других городов страны приобретают каждую третью квартиру в столичном регионе. Например, эксперты отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet оценили долю клиентов из регионов на рынке столичных новостроек в 26%.

В Новой Москве доля иногородних клиентов еще выше и составляет 37%. На первичном рынке Московской области доля клиентов из провинции и вовсе достигает 40%.

Схожую картинку наблюдают и девелоперы. По оценкам экспертов ГК "Инград", на клиентов из регионов приходится около трети спроса на первичных рынках Новой Москвы и Московской области.

Доля клиенты из других городов страны по некоторым областным объектам также достигает 40%, тогда как годом ранее на их долю приходилось 31%, а в 2015-м – 28%, рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов.

ДВЕ ОСОБЕННОСТИ ПОКОРИТЕЛЕЙ СТОЛИЦЫ

Подавляющее большинство иногородних клиентов, относящихся к массовому сегменту, можно условно разделить на две группы: те, кто решается на небольшие и последовательные перемены и те, кто решается на радикальные шаги.

Первая группа преимущественно состоит из тех, кто приехал в Москву в статусе выпускника школы, смог поступить и закончить один столичных ВУЗов и, затем, нашел здесь работу. У таких клиентов за спиной часто успешная карьера, хорошая зарплаты, а их капитал на покупку жилья – это собственные сбережения.

Ко второй группе относятся те, кто решил радикально поменять свою жизнь и уже в зрелом возрасте перебраться в столицу. Такие клиенты часто осознанно стремятся "сжечь мосты" и незадолго до переезда продают недвижимость в родном городе либо просят у родителей максимальной помощи, чтобы успешно начать с нового листа.

"У иногородних покупателей очень широкая география – от Калининграда до Сахалина, но преобладают сопредельные области: Калужская, Тульская, Рязанская, - рассказывает руководитель управления по стратегии и маркетингу ГК "Инград" Анна Соколова. - Иногородние приобретают жилье всех классов, однако в основном концентрируются на массовом сегменте. Преимущественно это однокомнатные квартиры и двухкомнатные квартиры, на которые приходится 55% и 37% покупок соответственно".

По сравнению со столичными жителями, которые чаще всего приобретают недвижимость для улучшения своих жилищных условий, у покупателей из регионов есть несколько важных отличий.

Во-первых, приезжие покупатели главным образом предпочитают недвижимость стандарт-класса из-за ее сниженной цены. В комфорт-классе их количество несколько снижается, а в недвижимости бизнес-класса и выше достигает минимума. В частности, в ЖК стандарт-класса "Некрасовка" доля регионалов составляет 35%, в UP-квартале "Новое Тушино" (комфорт-класс) - 31%, в ЖК комфорт-класса "Поколение" - 27%, а в доме премиум-класса "Дыхание" всего 14%, уточняют в ФСК "Лидер".

Второе отличие заключается в том, что если покупатели столичной недвижимости, уже обладающие московской пропиской, стремятся приобрести недвижимость на ранних стадиях ее возведения, то иногородние поступают с точностью до наоборот. "Большинство иногородних покупателей предпочитали покупать жилье либо уже в сданных домах, либо в проектах, находящихся на завершающих стадиях строительства. Такое стратегии придерживается 59,6% покупателей", - уточняет руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.

На начальном этапе строительства приобретает жилье лишь 4% покупателей из регионов. Для сравнения, доля таких покупателей среди москвичей составила 11,6%, среди жителей Подмосковья - 5,8%.

"Региональные покупатели склонны приобретать квартиры на более высоких стадиях строительства, так как чаще всего они снимают жилье в Москве и не могут позволить себе одновременно обеспечивать и аренду, и платежи по ипотеке. Также давно существующий жилой комплекс вызывает больше доверия. Представители регионов активнее приобретают квартиры в проектах ближе к их завершению", - соглашается Павел Брызгалов из ФСК "Лидер".

Что касается способа приобретения, то основным инструментом решения квартирного вопроса в столице для регионалов остается ипотека. Для сравнения, доля москвичей и жителей Московской области доля клиентов с ипотекой составляет 40% и 45% соответственно, уточнили в Est-a-Tet.

СОСТОЯТЕЛЬНЫЕ ПРОВИНЦИАЛЫ

Растет доля покупателей из регионов и на столичном рынке инвестиционной недвижимости. За год доля клиентов из регионов увеличилась с 10% до 26%, подсчитали в Knight Frank. Большая часть региональных покупателей, готовых инвестировать в столичную недвижимость более 10 млн долларов, приезжает из Тюмени, Хабаровска, Казани, Ростова-на-Дону, Уфы и Санкт-Петербург.

Чаще всего таких клиентов интересует покупка готового арендного бизнеса, 30% рассматривают покупку недвижимости на этапе строительства, а 10% ищут партнеров для соинвестирования в редевелопмент.

"Самый популярный запрос – это инвестиции от 100 до 300 млн руб. в покупку готового арендного бизнеса в офисном сегменте, желательно в новом бизнес-центре класса А или B+, либо приобрести и сдать в аренду, чтобы получать регулярный доход", - рассказывает директор департамента частных инвестиций и зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Шалаева.

По словам эксперта, порядка 40% сделок с частными инвесторами заключается с привлечением финансирования, 60% клиентов вкладывают в недвижимость только собственные деньги.