Выход из тупика: можно ли получить квартиру, купленную не у застройщика

Застройщик-банкрот расплачивался с контрагентами квадратными метрами в будущей многоэтажке, а один из подрядчиков продавал их гражданам, даже не получив жилье по акту приемки-передачи. Одна из покупательниц не получила свою квартиру и решила встать в реестр требований о передаче квартир. Апелляция с кассацией ей отказали, потому что схема была незаконной. Экономколлегия объяснила, почему они не правы, и дала правовую квалификацию спорных сделок.

Застройщик, который достраивает дом в банкротстве, может договориться расплатиться со своими подрядчиками квартирами в будущем доме. Если их продали физлицам, но не передали – граждане могут встать в реестр требований о передаче квартир. Такие указания дал Верховный суд в деле о банкротстве казанского застройщика «Свей» № А 65-22387/2008. Включиться в реестр хотела Альбина Абдрахманова, которая в 2011 году заплатила 1,1 млн руб. за квартиру в строящемся доме «Свея». Передать ей права на квартиру обязалась компания «СтройЦентрСити». Она выполняла строительно-монтажные работы на объекте, а в обмен должна была получить квадратные метры по договору соинвестирования. Перечень объектов, включая квартиру Абдрахмановой, содержался в письме, на котором поставила визу начальник управления недвижимостью «Свея» Н. Шитькова. Она написала: «Нумерация квартир проверена».

Абдрахманова, которая не получила своей квартиры, решила встать в реестр требований о передаче квартиры. В суд она принесла письмо с визой Шитьковой и доказательства того, что «СтройЦентрСити» выполнил свои обязательства по договору подряда. Первая инстанция включила требования в реестр, но вышестоящие инстанции оказались другого мнения. 11-й арбитражный апелляционный суд указал, что договор подряда обязывает передавать права на площади только по актам приемки-передачи. Письмо с визой Шитьковой не заменяет подобный акт, и к тому же не доказано, что она имела право распоряжаться квартирами «Свея», указала «тройка» 11-го ААС под председательством Елены Серовой. Она добавила, что «СтройЦентрСити» по закону не мог распоряжаться квартирами, а значит, не имеют значения доказательства выполнения подрядных работ. Такое постановление оставил в силе АС Поволжского округа.

Два нарушенных принципа и правовая квалификация схемы застройщика.

Абдрахманова подала на эти судебные акты жалобу в Верховный суд. Она указала, что невозможно было составить акт приема-передачи квартиры, ведь ее тогда не существовало. Апелляция с кассацией не учли сложившийся порядок взаиморасчетов в натуральной форме и проигнорировали тот факт, что Абдрахманова оплатила цену квартиры подрядчику, а он со своей стороны выполнил обязанности перед застройщиком. Кроме того, заявитель приложила к своей жалобе в ВС решение суда общей юрисдикции, который в аналогичных условиях признал право другого покупателя на соседнюю квартиру.

Все это учла экономколлегия Верховного суда. По ее мнению, апелляция и кассация не учли принцип приоритетной защиты граждан-участников долевого строительства, которые являются непрофессиональными инвесторами. Суды должны были объяснить, почему при схожих обстоятельствах суд общей юрисдикции вынес решение в пользу другого «покупателя», но они не сделали этого и нарушили принцип правовой определенности. Апелляция сделала неверный вывод, что выполнение подрядных обязательств «СтройЦентрСити» не имеет значения, решил ВС. На самом деле, наоборот: выполнив свою часть обязательств, подрядчик мог через суд принудить заказчика передать квартиру. Но он решил распорядиться требованием иначе: продал его Абдрахмановой, которая, по сути, стала новым кредитором. С таким объяснением коллегия под председательством Сергея Самуйлова отменила акты апелляции и кассации и оставила в силе решение первой инстанции. Таким образом, Абдрахманова смогла встать в реестр требований о передаче квартир.

По словам старшего юриста корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александры Улезко, важно, что суд не просто сослался на необходимость защиты граждан-дольщиков, но и дал правовую квалификацию подобной схеме.

Инвестирование через третьих лиц: квалификации от Верховного суда.

Если подрядчик получит в качестве оплаты за работы часть помещений в доме после его ввода в эксплуатацию – это договор купли-продажи будущей вещи.

Если подрядчик решил передать права на такую квартиру физическому лицу – это договор уступки прав требования по договору купли-продажи будущей вещи. Его нельзя признать недействительным, лишь потому что в момент заключения сделки у продавца еще не было спорной квартиры.

По мнению Улезко, это небесспорный подход, ведь если признать сделку между гражданином и подрядчиком договором купли-продажи будущей вещи, а не цессии, дольщик будет не вправе требований включения в реестр требований кредиторов застройщика. Ему придется требовать взыскания убытков с подрядчика, который не смог передать физлицу квартиру.

В целом определение ВС – это ожидаемая реакция на многочисленные схемы застройщиков, полагает Улезко.