Верховный суд разъяснил, по каким нормам можно узаконить перестроенное жилье

Как правильно решить споры собственников жилья и городских властей, растолковала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ на одном весьма показательном примере.

239

Как правильно решить споры собственников жилья и городских властей, растолковала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ на одном весьма показательном примере.

Общее имущество дома принадлежит всем собственникам квартир, и любое его изменение требует согласия всех собственников. Фото: Роман ЩербенковОбщее имущество дома принадлежит всем собственникам квартир, и любое его изменение требует согласия всех собственников. Фото: Роман Щербенков Общее имущество дома принадлежит всем собственникам квартир, и любое его изменение требует согласия всех собственников. Фото: Роман Щербенков.

Собственник решил полностью перестроить свою квартиру и сделать из жилья нежилое помещение. Подобные случаи совсем не редки, особенно если личные квадратные метры расположены на первых этажах зданий, где можно открыть магазин или мастерскую. А у хозяина есть еще жилье, и действующее законодательство такой перевод разрешает.

Подобный спор рассмотрели краснодарские суды, но их решение отменил Верховный суд. Итак, с иском к администрации Краснодара обратился местный житель. Он просил суд обязать власти города сохранить его квартиру в перепланированном и перестроенном виде. В суде гражданин рассказал, что переделал жилье в многоквартирном доме в нежилое помещение. Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда администрации города ему отказала в сохранении перестроенной квартиры. Но истец уверял, что новое помещение соответствует всем строительным и санитарным нормам, не нарушает ничьих прав, не угрожает жизни и здоровью людей.

Местные суды иск удовлетворили и обязали власти узаконить перестроенное жилье, у которого даже выход был не в подъезд, а на улицу. В Верховный суд вынуждены были пойти городские власти, когда местные суды с их аргументами не согласились. Высокая судебная инстанция дело перечитала и заявила, что местные суды "существенно нарушили нормы материального и процессуального права".

Вот как пересматривал дело Верховный суд. Судя по техпаспорту, квартира состояла из прихожей, ванной, кухни, комнаты, шкафа и балкона. Не согласовывая свои действия с городом, собственник демонтировал все перегородки между прихожей, санузлом, кухней, комнатой и шкафом. Вышло одно большое общее помещение. Получилось помещение, большее по размеру.

Использовать хозяин решил его как нежилое помещение. Комиссия города перепланировку не признала, сославшись на то, что изменение размера общего имущества требует согласия всех собственников дома. В суд истец принес выписку из протокола общего собрания, что 62 процента голосов отдано за его вариант. Жильцы согласились отдать часть земли у дома, которая принадлежит всем собственникам, для входа в новое помещение истца.

Верховный суд напомнил, что перепланировка квартиры по Жилищному кодексу делается с соблюдением закона и по согласованию с местными властями. Если согласия не получено, собственник обязан по первому требованию вернуть жилье в прежний вид. Но в 29-й статье Жилищного кодекса сказано, что суд может решить оставить перестроенное жилье, если оно безопасно и не нарушает права людей.

Верховный суд напомнил коллегам о Градостроительном кодексе. Там расписано, что такое реконструкция объектов капитального строительства. Это изменение параметров объекта. И это возможно лишь с соблюдением норм Градостроительного кодекса, на что надо специальное разрешение. Перевод жилого помещения в нежилое проводят органы местного самоуправления.

Решая спор в пользу истца, районный суд, по мнению Верховного, фактически сам произвел перевод квартиры в нежилое помещение. При этом райсуд не уточнил, что именно сделал истец: перепланировку, реконструкцию или переустройство, если изменились параметры жилья. Изменился размер общего имущества дома - несущих и ненесущих конструкций и общего земельного участка. Суд не дал оценку отказа межведомственной комиссии, хотя должен был.

По закону собственникам квартир принадлежит общее имущество дома, и любое его изменение требует согласия всех собственников. Это условие распространяется и на проведение реконструкции или переустройства. Райсуд почему-то равнодушно отнесся к тому, что согласие истцу на урезание общего имущества дали не все собственники, и оставил вообще без внимания довод защиты, что выписка из протокола общего собрания не заверена как положено.

Итог - все принятые местными судами решения отменены, и дело придется пересмотреть заново.

Текст: Наталья Козлова, 2018