Перспективы защиты прав дольщиков при создании компенсационного фонда.

29 июля 2017 года вступил в законную силу Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Предполагается, что данный Закон защитит права дольщиков, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков, которые искусственно признавали себя банкротами, а граждане оставались без своих «кровных» и, зачастую, без единственного жилья.

Данным Законом установлен порядок включения граждан в реестр «обманутых дольщиков» за неисполнение застройщиком обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома или другого объекта недвижимости заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в течение более чем 6 месяцев с даты, установленной в таком договоре при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство в течение 2-х последовательных отчетных периодов.

Граждане будут признаваться «обманутыми дольщиками» по - новому. Во-первых, попасть в реестр возможно в случае, если в отношении застройщика будет уже проводиться процедура банкротства на любой его стадии.

Во-вторых, изменились требования в проектной документации, так если, ранее при застройке нарушал требования проектной документации, и данный факт не являлся основанием для признания объекта проблемным, то сейчас – это весомый довод.

Также дополнительным условием, для признания дольщика обманутым будет являться привлечение денег двух и более граждан в отношении одного и того же объекта, входящего в состав проблемного объекта строительства.

Еще один критерий касается страховых компаний, страхующих ответственность застройщиков. Если объект проблемный, а под банкротство попадает страховая компания, дольщики также могут претендовать на включение в реестр.

Однако не все граждане смогут быть признаны «обманутыми». Гражданин будет исключен из списка при расторжении договора участия в долевом строительстве, при заключении договора уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требований по договору) или иного договора, направленного на привлечение денежных средств пострадавшего гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у пострадавшего гражданина права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.

Если застройщик будет признан банкротом, гражданину будет выплачиваться денежная компенсация из компенсационного фонда, либо будут выделены средства на завершение строительства новым застройщиком.

Для защиты прав обманутых дольщиков создан компенсационный фонд, в который каждый застройщик обязан внести взнос – 1,2% цены от каждого договора долевого участия до его регистрации. Также ужесточаются требования к собственным средствам застройщика, которые должны составлять 10% от стоимости проекта на протяжении всего строительства. В данной ситуации, можно предположить, что на рынке недвижимости исчезнут малые и средние застройщики, а выживут только крупные компании, которые будут полностью контролировать рынок. И как такой контроль скажется на интересах и возможностях простых граждан? Насколько вырастут цены на жилье?

И самое главное! Попасть в число обманутых дольщиков «по новому» могут только те граждане, которые заключили договоры долевого участия после вступления Закона в силу. Не будет Закон распространяться и на объекты, которые уже признаны проблемными, а их по данным Минстроя более 700.

Еще одним ограничением в равенстве дольщиков является зависимость размера компенсации от среднерыночной стоимости квадратного метра и метража самой недвижимости, которая ограничена 120 квадратными метрами. То есть, если Вы счастливый обладатель жилья более 120 квадратных метров, то компенсацию Вы получите в меньшем размере от вложенных денег.

Российское законодательство постепенно совершенствуется, но требует определенных доработок. По сути, новый Закон, должен обеспечить защиту прав дольщиков, однако не понятно насколько их права будут защищены в реальности.

А подводя итог, хочется, отметь, чтобы не оказаться в числе пострадавших, проверяйте прозрачность и стабильность выбранного Вами застройщика, не гонитесь за сказочными предложениями!