О примерах исключения квартиры из режима общей собственности супругов

Нередко предметом рассмотрения судов являются дела, когда один из супругов, как правило – бывший (далее будем его называть истец), предъявляет иск ко второму супругу (далее будем его называть ответчик) о разделе квартиры, приобретенной в период брака.

В данной публикации речь пойдет исключительно о тех случаях, когда спорная квартира является собственностью только ответчика, и о способах защиты от подобных исков.

Почему не всегда квартира, приобретенная в браке, — общая собственность супругов?

Почему среди всех видов имущества, которое возможно делить, мы ведем речь именно о квартире? Ответ прост: для большинства граждан этот объект является единственным значимым активом.

Действительно, внешне, с точки зрения формальностей, все выглядит логично: общеизвестно, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ). При этом нажитое супругами в период брака имущество признается общим независимо от того, на имя кого оно приобретено или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст. 34 СК РФ).

Таким образом, единственным обстоятельством для истца, которое может послужить основанием для предъявления в суд иска о разделе квартиры, является факт ее покупки в период брака.

Добросовестно действует истец, не считая, что данная квартира принадлежит только ответчику, или недобросовестно (то есть желая неосновательно обогатиться, воспользовавшись формальными положениями закона) – в любом случае закон будет работать одинаково.

Хотя, на мой взгляд, для того чтобы при подготовке таких исков вернуть истцов в более рациональное русло, судам можно было бы применять не только положения СК РФ, но еще и нормы пунктов 1 и 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ. Это дало бы право отказывать гражданам в иске по причине заведомого злоупотребления своими правами.

В сегодняшних условиях при получении такого иска нет смысла вникать в побудительные мотивы бывшего супруга. Необходимо отбросить эмоции и подумать о практических составляющих защиты.

Причины для отказа в иске

Теоретически такой иск может быть подан как до расторжения брака, так и после.

Зачастую от момента расторжения брака до «прозрения», что можно делить фактически чужую квартиру, и подачи искового заявления в суд может пройти достаточно много времени.

При таких обстоятельствах ответчику, в первую очередь, следует обратить внимание на срок исковой давности, то есть срок для защиты права по иску (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Заявление об истечении срока исковой давности – это эффективное средство защиты от посягательств на свою недвижимость и весьма простое и «удобное» для суда основание для вынесения судебного акта об отказе в иске.

Такое заявление позволяет вынести законное и обоснованное решение, не опасаясь судебной ошибки, которая может возникнуть при исследовании других фактических обстоятельств дела.

Но следует предостеречь граждан от достаточно распространенной ошибки по данной категории дел – исчислять срок исковой давности от даты расторжения брака.

В действительности пункт 1 ст. 200 ГК РФ по общему правилу устанавливает, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Если вторая часть данной формулировки не вызывает каких-либо затруднений в толковании, то о первой этого сказать нельзя. Первая часть предполагает, что ответчик обязан предоставить доказательства, свидетельствующие о конкретной дате, когда истец узнал о споре по вопросу раздела недвижимости или определения в ней долей.

Отметим, что с момента прекращения брака истец знает о наличии в собственности ответчика спорной недвижимости так же, так и о своем праве на раздел этого имущества, если оно является совместно нажитым.

Но сам факт этого знания не может стать основанием для исчисления срока исковой давности с даты расторжения брака, о чем говорит п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года).

Согласно п. 2 ГК РФ, исковая давность применяется судом исключительно по заявлению ответчика, который должен доказать обстоятельства, свидетельствующие об истечении срока исковой давности (ст. 56 ГПК РФ).

Законодательство не предусматривает конкретных требований к форме заявления о пропуске исковой давности: оно может быть подано письменно или сделано устно до вынесения решения суда.

Если заявление сделано устно, то нужно попросить суд занести его в протокол судебного заседания.

Как именно ответчик будет доказывать истечение срока давности, закон не регламентирует. Но при любых обстоятельствах предпочтительны письменные доказательства.

Это может быть любая переписка сторон, которая свидетельствует об осведомленности истца о тех или иных действиях ответчика. Например, об отказе регистрировать на бывшего супруга долю или признать за ним право на таковую в квартире. Письма могут быть на бумаге или в электронном виде (переписка в мессенджерах, по электронной почте, в социальных сетях).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2006 года № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации», электронным сообщением признается информация, переданная или полученная пользователем информационно-телекоммуникационной сети.

Если заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения влекут за собой гражданско-правовые последствия для человека, то таковые появляются с момента доставки ему (или его представителю) соответствующего сообщения (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Чтобы электронное сообщение стало неоспоримым доказательством, лучше обратиться к нотариусу. Нотариально заверенные протоколы осмотра носителей информации суды принимают как письменное доказательство.

В качестве альтернативного и более дешевого варианта можно использовать акт осмотра носителя информации при двух свидетелях, которые подтвердят в суде сведения в суде. Например, наличие в электронном ящике писем, содержащих необходимые данные, и заверят подписями их распечатку.

Можно предоставить и сами носители, содержащие искомую информацию. В таком случае ее исследует непосредственно суд.

Наряду с перечисленными в качестве косвенных доказательств могут быть использованы документы, подтверждающие, что истец знал о намерении его супруга единолично продать квартиру.

Например, это может быть истребование у истца нотариального согласия на отчуждение квартиры, сделанное в период брака, и последовавший за ним отказ. Мотивом отказа в таком случае считается спор супругов.

В качестве косвенных доказательств в суд могут быть предоставлены документы, подтверждающие претензию истца к ответчику, которые связаны с отсутствием у первого доступа в квартиру (если это случилось в результате действий ответчика, создающего препятствия).

Важно!
Если вам стало известно о намерениях бывшего супруга подать исковое заявление в суд до самого факта его подачи, то вовремя собранные перечисленные выше доказателсьтва истечение срока давности помогут вам выиграть дело.

«Железными» основаниями для отказа в иске о разделе квартиры как имущества, приобретенного в период брака, являются обстоятельства, когда недвижимость:

• приобретена ответчиком до брака;
• получена в дар во время брака;
• приватизирована без участия в приватизации истца;
• получена ответчиком по иным безвозмездным сделкам.

Суды при этом руководствуются следующей нормой права: личным является то имущество, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Претендуя на раздел квартиры, истцы либо не учитывают данные положения, либо рассчитывают, что ответчику не удастся доказать единоличное владение недвижимостью.

Хотя на практике при предъявление суду документов, которые подтверждают факт совершения в пользу ответчика сделок дарения, приватизации, или свидетельства о наследовании квартиры, в исковых требованиях второй стороне будет отказано.

Как доказать, что купленная в браке квартира — собственность ответчика?

При подаче иска о разделе совместно нажитого имущества действует презумпция (исходное предположение), что недвижимость, приобретенная в период брака, является общей собственностью супругов.

Поэтому доказать обратное бывает особенно сложного, если в период брака собственность ответчика была продана, а на деньги, вырученные от ее продажи, куплена другая недвижимость, которая и стала предметом спора.

Сложность заключается в том, что довод истца: «квартира приобретена в период брака, поэтому она подлежит разделу» – зачастую нечем опровергнуть, поскольку нет документов, подтверждающих единоличное право собственности на нее ответчика.

Оптимальным в этом случае могла бы стать сделка купли-продажи недвижимости, принадлежащей только одному супругу, и покупка спорной квартиры по безналичному расчету. В этом случае деньги от покупателя личной недвижимости перечисляются на счет ответчика, после чего переводятся на счет продавца спорной квартиры.

При этом в суд предоставляются:

• договоры купли-продажи личной и спорной квартир,
• документ об открытии счета на имя ответчика,
• банковские выписки, позволяющие отследить цепочку платежей.

Помогут доказать право собственности ответчика на квартиру и документы, подтверждающие, что денежные средства от продажи личной недвижимости были помещены в банковскую ячейку, которую арендуют одновременно два клиента: продавец и покупатель квартиры.

При этом в условиях аренды указываются обстоятельства, при которых каждый из них имеет доступ к ячейке.

Например, покупатель – при условии предоставления договора купли-продажи недвижимости с отметкой об отказе в регистрации сделки, а продавец – при предоставлении договора купли-продажи с отметкой о регистрации сделки.

Ответчик может предоставить продавцу спорной квартиры право доступа к сейфовой ячейке, оформив доверенность, в которой укажет название банка, адрес депозитария, номера ячейки. Этот порядок оплаты обязательно включается в условия договора купли-продажи спорной квартиры.

Что делать, если нет документов по сделке?

Если рассматривать случаи, когда сделки совершалась иным образом, например, покупатель передавал продавцу наличные деньги, то идентифицировать денежные средства как личные деньги ответчика, очень сложно.

На практике в конкретных судебных делах, нам помогли следующие доводы:

• сделки осуществлялись одномоментно, то есть в один день.

Данный факт в суде подтверждаются отметками органа государственной регистрации о дате подачи документов, совпадающей по обеим сделкам. Неплохо если данные сделки сопровождал один риэлтор, которого следует привлечь свидетелем по делу, предоставив в суд соответствующий договор оказания услуг;

• деньги на покупку спорной недвижимости могли быть в семье только от продажи личной квартиры ответчика, т.к. в период брака ни у ответчика, ни у истца не было и не могло быть доходов, сопоставимых с суммой, необходимой для покупки спорной жилплощади.

При этом через суд можно запросить сведения о доходах истца в налоговой инспекции или с места работы – о заработной плате в период брака. Нужно одновременно предоставить аналогичные данные о себе. В таких случаях психологически оправдан, с точки зрения убеждение суда, вопрос в адрес истца, каким образом он объясняет возможность покупки общей квартиры, при отсутствии у супругов необходимых доходов;

• обе сделки осуществлялись одним доверенным лицом.

Например, в конкретном судебном деле ответчик сказал, что продажу личной квартиры и покупку спорной жилплощади осуществлял сын ответчика (от его имени), действующий по доверенности, выданной ответчиком.
В данном случае, помимо перечисленных выше документов, связанных с процессом государственной регистрации сделок, в качестве доказательств была предоставлена эта доверенность и документы, подтверждающие движение денежных средств: расписки доверенного лица в получении денег от продажи личной квартиры ответчика и о передаче денег в счет покупки спорной. Поскольку доказательства, опровергающие данный довод, отсутствовали, суд признал, что спорная недвижимость была приобретена за счет денежных средств, вырученных от продажи собственности ответчика.

Какие нужно учесть нюансы со сроками покупки недвижимости?

При рассмотрении подобных судебных дел о разделе совместно нажитого имущества, может выясниться, что формально квартира приобретена до официального расторжения брака, но на денежные средства, которые были получены ответчиком после прекращения брачных отношений.

Так в абзаце 3 п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 года № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» указано: если после фактического прекращения семейных отношений и ведения общего хозяйства супруги не приобретали имущество совместно, то суд, в соответствии с п. 4 ст. 38 СК РФ, может произвести раздел лишь того имущества, которое являлось их совместной собственностью до прекращения ведения общего хозяйства.

Бесспорным доказательством даты прекращения семейных отношений может быть решение суда о расторжении брака – нередко суды переписывают часть текста искового заявления или пояснения сторон в бракоразводном процессе.

Фактами, свидетельствующими о прекращении семейных отношений, могут стать переезд одного из супругов в другое место жительства и совместное проживание с другим человеком.

Это можно подтвердить документами о снятии с регистрационного учета и, соответственно, о постановке на учет в другом месте, фотографиями, билетами, квитанциями об оплате коммунальных услуг на новом месте жительства, перепиской, свидетельскими показаниями.

Если при покупке недвижимости ответчиком были использованы заемные средства, то необходимо предоставить соответствующий договор и документы о единоличном перечислении денег в счет исполнения данного договора.

В силу российского менталитета, на практике крайне редко применяются легальные средства защиты своего имущества: брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов. Поэтому необходимо заранее снизить риски возможной трансформации вашей личной собственности в совместную с супругом.

Для этого нужно максимально формализовать исполнение договоров купли-продажи своей личной недвижимости и приобретаемой, привлекая к исполнению этих сделок третьих лиц.