АРЕНДА ЖИЛЬЯ: КАК ПРАВИЛЬНО СДАТЬ?

#Аренда #Наем #Жилье #Квартира #Риелтор #Агентство

Вы удивитесь. Но аренды жилья, в том понимании, которое вкладывается в него в бытовом смысле, не существует. В законе указывается на наём жилья, то есть отношения между сторонами строятся на основании договора найма жилого помещения, где одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, как это указано в ст. 671 ГК РФ. Передать квартиру в аренду можно, но это уже будут отношения с юридическим лицом и это несколько иное правовое регулирование. На это указывается в пункте 2 той же статьи. Отношения по аренде жилья возникают, когда, например, организация арендует жилье для проживания своих сотрудников.

Любой бизнес, в том числе, построенный на сдаче внаем жилых помещений, требует оформления. А сдача внаем, учитывая что это систематическое извлечение прибыли от пользования имуществом, является предпринимательской деятельностью, как на это указывается в ст 2 ГК РФ. А если появляется прибыль, то за ней неотступно следуют налоги. Так, в соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ к отношениям по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности возможно применение патентной системы налогообложения. Из указанной формулировки можно сделать вывод, что законная предпринимательская деятельность должна осуществляться индивидуальным предпринимателем. Об этом сказано в пункте 1 статья 23 ГК РФ, в силу которого гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Сдавать квартиру или иную принадлежащую по праву собственности недвижимость можно самостоятельно или с привлечением квалифицированных специалистов - риелторов. Сейчас много площадок для размещения объявлений о сдаче внаем или в аренду недвижимости. Нужно быть готовым к тому, что, опубликовывая объявление, вы предоставляете информацию открыто, и она будет доступна и профессиональным участникам рынка недвижимости, и налоговой инспекции, и неограниченному кругу лиц. Поэтому необходимо быть готовым к общению со всеми в случае самостоятельной работы с объектом недвижимости. Если же заключить договор с агентством недвижимости, то сотрудники агентства возьмут на себя все обязанности по общению с потенциальными нанимателями, вплоть до показа помещения и подписания договора, если у них будут соответствующие полномочия. Необходимо также учитывать, что профессиональные участники рынка недвижимости обладают информационными базами, как ищущих жилье, так и сдающих, и вы, как собственник, в эту базу всенепременно попадете.

Для того, чтобы иметь возможность требовать от нанимателя исполнения им своих обязательств по оплате и сохранности помещения, необходимо правильно оформить договор и передать помещение по акту приема-передачи с указанием всей передаваемой мебели и оборудования. В этой ситуации также можно использовать типовой договор, а можно обратиться к специалисту, который оформит договор применительно к вашей ситуации. Правильное наименование договора - договор коммерческого найма жилого помещения. Нюансов очень много. Необходимо четко описать помещение, принадлежность его, срок найма, размер и порядок оплаты, перечень передаваемого имущества и т.д. Кстати, описание помещения - существенное условие договора найма, без согласования которого договор будет считаться незаключенным, то есть не будет порождать юридических последствий.

Часто задают вопрос о необходимости регистрации договора найма жилого помещения в регистрационных органах. Договор заключается в простой письменной форме и регистрации не подлежит, будь он заключен хоть на один год, хоть на более длительный срок. Но, регистрации подлежит обременение права собственности на жилое помещение, если договор заключен на срок не менее года, как это указано в ст. 674 ГК РФ. Регистрация обременения права собственности на жилое помещение коммерческим наймом предусмотрена для защиты прав нанимателя, так как при смене собственника изменение договора найма не происходит, и он действует на прежних условиях с новым собственником квартиры. Это необходимо иметь в виду.

#ВашМакаров,