Какой налог нужно платить при продаже недвижимости.

Какой налог нужно платить при продаже недвижимости.

Согласно ст. 57 Конституции РФ:

Каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Согласно ст. 207 НК РФ:

Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 208 НК РФ:

Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся:

5) доходы от реализации:

-недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.

Согласно ст. 224 НК РФ:

Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Таким образом, продавая недвижимость, вы получаете налогооблагаемый доход, с которого обязаны уплатить 13 %.

Но такая обязанность у вас возникает не всегда, поэтому далее в настоящей статье будут подробно рассмотрены условия уплаты налога при продаже недвижимости.

Первое условие, от которого напрямую зависит ваша обязанность уплаты данного налога – это срок владения недвижимостью (3 года или 5 лет).

Трехлетний срок владения применяется в следующих случаях (п. 3 ст. 217.1. НК РФ):

-вы получили недвижимость по наследству или в порядке дарения от члена семьи или близкого родственника;

-вы приобрели недвижимость в собственность в результате приватизации;

-вы получили недвижимость как - плательщик ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях применяется пятилетний срок владения (п. 4 ст. 217.1. НК РФ).

Необходимо заметить, что срок в 5 лет это нововведение и так было не всегда, поэтому для объектов недвижимости, приобретенных в собственность до 01.01.2016 г., – минимальный срок владения остается прежним – 3 года.

Указанные сроки владения недвижимостью отсчитываются:

-с даты государственной регистрации права на недвижимость, если речь идет о приобретении квартиры по договору купли-продажи, дарения или приватизации (п. 1 ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Это же правило распространяется на договоры участия в долевом строительстве и уступки,

Здесь необходимо отметить, что в данном случае (в отличие от момента возникновения права на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры) дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет (Письма Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315);

-для недвижимости, полученной в порядке наследования, - со дня открытия наследства, т.е. даты смерти владельца, вне зависимости от того, когда наследник зарегистрировал право (ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 июля 2016 г. № 03-04-05/41483);

-для квартиры, которая образовалась в результате объединения 2-х и более квартир в пределах их общих границ, срок владения новой квартиры определяется по наиболее поздней дате государственной регистрации права собственности на исходные квартиры (Письмо ФНС России №БС-4-11/1674 от 08.09.2016 г.);

-для земельных участков, образованных в результате разделения первоначального участка, срок владения определяется моментом государственной регистрации права собственности на соответствующий новый участок, а не на первоначальный (Письмо ФНС России № БС-4-11/2957 от 20.02.2014; Определение Верховного Суда РФ № 53-КГ 16-16 от 19.12.2016);

-для недвижимости право собственности, на которую признано в судебном порядке, срок владения исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32983);

-для недвижимости, приобретенной в рамках программы реновации в г. Москве, засчитывается весь срок владения старой недвижимостью (п.2 ст. 217.1. НК РФ).

Так же не нужно забывать, что согласно п. 6 ст. 217.1. НК РФ:

Законом субъекта РФ вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.

Следовательно, у субъектов РФ есть право уменьшить вышеуказанный срок с 5 лет до 0, так же как и размер понижающего коэффициента, а вот увеличить все это нельзя. В связи, с чем не лишним будет до уплаты налога ознакомиться с соответствующим региональным законодательством.

Да, и еще, льгота по освобождению от НДФЛ при продаже недвижимости, учитывающая минимальный срок владения применятся только к налоговым резидентам РФ (п. 17.1. ст. 217 НК РФ).

Таким образом, ваша обязанность платить налог напрямую зависит от того срока в течение которого у вас в собственности находится недвижимость.

Если недвижимость в собственности более, минимальных предельных сроков владения, то подавать декларацию и платить налог вам не нужно.

Для тех же, кому такой налог платить нужно, подробнее остановимся на его размере.

Как указывалось ранее, ставка налога равна 13% от суммы полученного дохода.

Но, здесь необходимо знать, что налоговое законодательство предоставляет вам возможность при определенных обстоятельствах уменьшить налогооблагаемый доход следующими способами.

Во-первых, вы можете использовать налоговый вычет, максимальная сумма которого в настоящий момент составляет 1 млн. рублей.

Следовательно, 1 млн. руб. это та максимальная сумма, на которую вы можете уменьшить свой доход, полученный при продаже квартиры или комнаты, жилого дома или дачи, земельного участка, а также долей в указанном недвижимом имуществе.

Здесь необходимо помнить, что в случаях, когда недвижимость, находящаяся в долевой или совместной собственности нескольких лиц была продана, как единый объект и по одному договору, то указанный налоговый вычет распределятся пропорционально их доли, либо по договоренности, когда это совместная собственность.

А вот если, в указанном примере каждый из собственников продал свою долю по отдельному договору, то он вправе претендовать на полный размер налогового вычета, то есть на 1 млн. руб.

Если же вы за один год продали несколько объектов недвижимости, то указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому в отдельности.

Во-вторых, вы можете вместо использования налогового вычета уменьшить размер дохода от продажи недвижимости путем зачета фактически понесенных расходов, которые непосредственно были связаны с его приобретением.

Учтите, что если вам недвижимость подарили, то расходов у вас не было и соответственно данный метод уменьшения размера доход здесь не применим.

Разумеется, все такие расходы должны быть документально подтверждены.

Какой из двух способов использовать - выбирать вам, все зависит от конкретных обстоятельств.

Далее непосредственно разберем метод расчета налога.

Пример №1.

Вы продали квартиру в июле 2018 г. за 7 млн. рублей, купленную вами в декабре 2015 г. за 5 млн. руб.

Квартира находилась в вашей собственности менее 3 лет, следовательно, обязаны предоставить в ФНС налоговую декларацию по НДФЛ за 2018 г. и уплатить налог.

При подаче декларации вы вправе использовать один из вышеуказанных способов уменьшения размера дохода.

В первом случае размер налога = (7 000 000 – 1 000 000) *13% = 780 000 руб.

Следовательно, облагаемый доход равен 6 млн. руб.

Во втором случае размер налога = (7 000 000 – 5 000 000) *13% = 260 000 руб.

Здесь облагаемый доход составит 2 млн. руб., что, безусловно, выгоднее.

Следовательно, в данном примере вам выгоднее заявить в декларации не имущественный вычет, а об уменьшении дохода в сумме документально подтвержденных расходов.

А если вы после такой продажи квартиры купили новую (дороже 2 млн. руб.) и при этом никогда не пользовались налоговым вычетом при покупке квартиры то у вас есть право еще уменьшить свой налог на 2 млн. руб., и, следовательно, в данном примере вам вовсе не нужно будет платить налог. Данный пример подойдет и пенсионерам, которые здесь так же выступают, как плательщики НДФЛ.

Если же вы уже получали налоговый вычет при покупке квартиры, но не получали его в части уплаты процентов по ипотеке (13% с 3 млн. руб.) можете использовать хотя бы его.

Бывают случаи, когда продавец продает квартиру за ту цену, за которую купил или ниже, в таком случае дохода не возникает, следовательно, и налог платить не надо.

Но, в связи с вступлением с 1 января 2016 г. изменений в НК РФ, такая обязанность может возникнуть.

Например, купили квартиру за 1,3 млн. руб., (после 01.01.16 г.) и в этом же году продали за эту же цену. Однако кадастровая стоимость такой квартиры равна 2 млн. руб., в этом случае при определении налога ФНС будет использовать большую сумму. То есть, 2 млн. *0,7 (сумма полученного при продаже дохода) минус 1,3 млн. руб., (сумма расходов на приобретение квартиры) дают в итоге доход равный 100 0000 руб., и, умножив на 13% мы получаем обязанность по уплате налога в размере 13 000 руб.

Отдельно необходимо сказать, о случаях, когда продавцы хотят занизить цену договора с целью снижения налога или вовсе ухода от его уплаты, необходимо знать следующее.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 г. то применяется договорная цена (тут занизить цену теоретически можно, но это не совсем законно т.к. преследует цель – уклонение от уплаты законно установленных налогов).

Пример №2.

Вы продали квартиру, полученную в собственность до 2016 г. Кадастровая стоимость такой квартиры оставляет 3 млн. руб., с учетом понижающего коэффициента 2,1 млн. руб. (3 000 000 *0,7). Цена по договору 999 000 рублей, следовательно, налог вы не платите, т.к. применяются старые правила, где кадастровая стоимость недвижимости при определении налога - значение не имеет.

Если же вы приобрели квартиру после 1 января 2016 г. то используется кадастровая стоимость недвижимости (новый порядок расчета налога), т.к. применяется п. 5 ст. 217.1. НК РФ:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Кстати, положения указанного пункта не будут применяться, если кадастровая стоимость недвижимости, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на такой объект (Письмо ФНС России от 12 сентября 2017 г. № БС-4-11/18180@).

Таким образом, по новому порядку – доходом считается то, что больше: цена договора или кадастровая стоимость, уменьшенная на коэффициент 0,7.

Следовательно, уйти от уплаты налога, как это указано в примере №2 не получиться, расчет будет следующим.

Пример 3.

Вы продали квартиру, полученную в собственность после 1 января 2016 г. Кадастровая стоимость такой квартиры оставляет 3 млн. руб., с учетом понижающего коэффициента 2,1 млн. руб. (3 000 000 *0,7) Цена по договору 999 000 рублей, но т.к. действуют новые правила, и цена по договору меньше чем кадастровая стоимость, уменьшенная на коэффициент, следовательно, доходом будет считаться 2.1 млн. руб., с него и будет рассчитан налог.

Таким образом, на основании всего вышеизложенного можно предложить следующий алгоритм действий для определения необходимости и размере налога при продаже недвижимости:

1. Определяете срок владения недвижимостью.

2. Определяете, какой из двух сроков подходит именно вам 3 года или 5 лет, из этого узнаем, нужно ли платить налог.

3. Определяете, какой способ уменьшения дохода вам выгоднее – налоговый вычет или произведенные расходы.

4. Подаете декларацию по форме 3-НДФЛ (в срок до 30 апреля следующего года после года, в котором была продана квартира согласно п. 1 ст. 229 НК РФ), даже если полученные от продажи недвижимости суммы не превышают указанные пределы, ведь обязанность по представлению декларации сохраняется (при отсутствии обязанности по уплате налога).

5.Уплачиваем налог и сохраняем квитанцию.

Согласно п. 6 ст. 227 НК РФ:

Налог уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Спасибо, что прочитали мою статью, надеюсь, Вам она показалась полезной.