ПОЛУЧИЛ ДЕНЬГИ И ПОТЕРЯЛ КВАРТИРУ… (поучительная история)

Неделька, скажу я вам, выдалась тяжелая.. То арбитраж, то суд общей юрисдикции (СОЮ)., то арбитраж, то...

Но на этой неделе удалось вырвать квартиру из цепких лап ростовщика, державшего единственное жилье заемщика за собой в течение трех лет (!). При этом ситуация осложнялась тем, что бедолага-заемщик кредит то вернул, а своей квартирой пожертвовал для своего приятеля, тоже взявшего заем. Квартиру отбили! После суда, взволнованный и вновь обретший права на свое жилье, искатель «легкого» займа долго тряс мне руку и приговаривал не переставая: «Спасибо Вам, для меня теперь это будет урок на всю жизнь!». Слушая эту мантру, я подумал, а почему бы не пересказать эту историю здесь? Думаю, этот урок не повредит многим. Как говориться, лучше учится на чужих приключениях, чем самому искать их на свою... Итак, делюсь…

Главный герой – человек, не сказать, чтобы зажиточный, но и не бедствующий, предприниматель. С вашего позволения, буду называть его «наш друг». Итак, наш друг, имея желание расширить предпринимательскую деятельность и тягу к знаниям, записался на курсы агентов по недвижимости, где и свела его судьба с милейшим человеком, предложившим одолжить ему деньги на развитие бизнеса. Наш друг с радостью согласился. Тут же, не отходя от курсов, наши друзья стукнули по рукам и не откладывая в долгий ящик, решили применить свои знания в области риэлторской деятельности на практике. Ростовщик предложил дать денег в обмен на квартиру. Представляли ситуацию они правильно, только вот тему «Залог и ипотека» на момент заключения договора на курсах еще не прошли. А возможно наш друг, как тот Буратино, был введен в заблуждение займодавцем. В общем как бы то ни было, схема была такой: в обмен на деньги наш друг передает квартиру своему другу, а по мере возврата денег получает её обратно. Как-то так... Схема сложилась, пошли оформлять сделку в орган госрегистрации (Росреестр). Сказано – сделано!

Составили расписку в получении денег, благо ростовщик это умел и без курсов и прибыли с ней в Управление Росреестра. Объяснили ситуацию, показав девушке в окошке расписку. Девушка просветила знатоков сделок с недвижимостью, что по расписке сделки с квартирами не регистрирует, надо договор. Просветленные, они двинули к другой девушке, составляющей договора. Девушка, выслушав их сбивчивую историю и недолго думая, впечатала их данные в договор, который был ей наиболее известен - договор купли-продажи. Довольные и уставшие друзья, передав деньги по расписке (заём), сдали договор купли-продажи на регистрацию. Спустя некоторое время наш друг на радостях привел к ростовщику еще одного товарища, тот занял у ростовщика денег, а наш друг стал у него поручителем. Время шло.

Постепенно, как договаривались, вернул наш друг ростовщику все деньги с процентами и попросил отдать ему его квартиру. Пошли они обратно в орган регистрации, договор расторгать. Нашли друзья ту девушку, которая сделала им договор купли-продажи, и рассказали ей свою историю. Девушка, найдя в своем компьютере, соглашение о расторжении договора купли-продажи, не заморачиваясь, опять вбила в него данные наших героев и послала их в другое окошечко. Но вот в регистрационном окошке огорошили друзей тем, что в силу п 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение обязательств по договору прекращает обязательство. То есть, переводя на русского на русский, наш друг, исполнив договор, то есть передав квартиру за деньги, как было указано в акте приема передачи, прекратил его и сделка схлопнулась. Все обязательства (оплата и передача квартиры) были по договору исполнены и он достиг своей цели. А посему орган регистрационный жилье не вернул и договор не расторгнул. Наш друг влип.

По истечении какого-то времени ростовщик понял, что вернуть деньги от товарища, которого ему привел наш друг, будет не очень просто. И смекнул, что залогом возврата может быть "проданная" ему квартира. Тогда же ростовщик выставил нашему другу ультиматум, – Когда твой товарищ, за которого ты поручился, вернет мне деньги, тогда я верну тебе твою квартиру. Вот так наш бедолага и остался на три года без денег и прав на квартиру. Не доедал, не досыпал, все ждал, что его сокурсник раскается и вернет жилье, но ростовщик молчал, как и тот товарищ, за которого наш друг поручился. Вот такая ситуация. А что мешало обратиться к квалифицированному специалисту? Ах да! Зачем? Ведь он же риелтор дипломированный!

Большого труда мне стоило в судебном порядке признать договор купли-продажи квартиры притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), то есть доказать, что наши "специалисты" по сделкам с недвижимостью, «продав» квартиру в обеспечение возврата денег по договору займа, в действительности имели в виду договор залога (ст. 334 ГК РФ), но вместо этого банально зарегистрировали переход права собственности на квартиру.

Показательно, что ростовщик, бравируя своими знаниями сделок в суде и защищаясь от меня, откровенно врал, что квартиру он и взаправду купил, неся в суде бред, что соглашение о расторжении договора купли-продажи бывшие друзья составили с целью вывести квартиру из состава совместно нажитого имущества, чтобы не спрашивать согласия супруги. Но он совсем не учел, да и не знал, что квартира нашему другу была подарена бабушкой, а, как известно, в силу п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ, имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, а не совместно нажитым имуществом. Таким образом, наш друг мог сам свободно распоряжаться квартирой, что он и сделал на свою беду, не посоветовавшись не только с женой, а и с квалифицированными специалистами.

Задав еще пару вопросов выпускнику курсов по сделкам с недвижимостью, я выел его на чистую воду перед судом и участниками процесса. Экзамен он провалил. Да и не было у него задачи вникать в тонкости учебного процесса. Потом уже выяснилось, что этот ростовщик посещал курсы не для того, чтобы повышать свой профессиональный уровень, а только с целью искать "фраеров ушастых", чтобы "облагодетельствовать" их беспроцентным кредитом с последующим "кидняком" на квартиру. Вот с такими горе-специалистами была у меня встреча. А представляете, что такие "спецы по недвижимости" могут натворить, если пойдут в народ, как риелторы, демонстрируя всем свой новенький диплом выпускника модных курсов...

#ВашМакаров.