Продажа квартиры или другого недвижимого имущества: вычеты и обязанности по налогу на доходы

По общему правилу при продаже квартиры, земельного участка, иной недвижимости (доли в них) необходимо задекларировать полученный доход, а также исчислить и уплатить с него НДФЛ.

Вместе с тем при определенных условиях доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от обложения НДФЛ либо уменьшены на величину имущественного налогового вычета или на сумму фактически произведенных расходов по приобретению данной недвижимости.

Освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит от налогового статуса субъекта, а также от того, сколько лет такое имущество находится в собственности.

Так, по общему правилу, доходы от продажи недвижимого имущества НДФЛ не облагаются и не декларируются в соответствии с п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 Налогового кодекса РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" N 382-ФЗ, если субъект:

1. является налоговым резидентом РФ

2. владеет объектом недвижимости не менее трех лет (в отношении имущества, приобретенного до 01.01.2016)

3. владеет объектом недвижимости не менее установленного минимального срока (в отношении имущества, приобретенного после 01.01.2016).

Рассмотрим каждое условие в отдельности, чтобы осталось как можно меньше сомнений в том, кто может быть освобожден от обложения НДФЛ при продаже недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом вторым статьи 207 Налогового кодекса Российской Федерации налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.

Срок нахождения объекта недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ; ч. 1 ст. 28 Закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года, если право собственности на него получено одним из способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

1) в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;

2) в результате приватизации;

3) в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, при продаже с 01.08.2017 жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве, минимальный срок владения составляет три года, если право собственности на освобожденные жилье или долю (доли) в нем было получено с соблюдением одного из указанных выше условий (абз. 3 п. 2 ст. 217.1 НК РФ; ч. 2 ст. 2 Закона N 352-ФЗ).

В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. п. 4, 6 ст. 217.1 НК РФ).

В том случае, если у налогового резидента нет права на применение освобождения от НДФЛ при продаже недвижимого имущества, у него есть возможность по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ).

В соответствии с пп. 1 п. 2 Налогового кодекса РФ имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб. - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража).

Вместо имущественного вычета можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе риэлтерские услуги, проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Для того, чтобы получить указанный имущественный вычет необходимо подать налоговую декларацию в форме 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором был получен доход от продажи недвижимого имущества.

В том случае, если субъекты налогообложения являются супругами и недвижимое имущество находится в их общей долевой собственности возможно получение налогового вычета в следующих вариантах:

1. имущественный вычет распределяется между супругами пропорционально их долям, если имущество реализуется как единый объект права общей долевой собственности по одному договору купли-продажи;

2. имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере, если реализуются доли, выделенные в натуре, при этом такие доли являются самостоятельными объектами договора купли-продажи;

3. имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере, если реализуются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи.

Если отсутствуют условия, при которых субъект налогообложения освобождается от уплаты НДФЛ или у него отсутствует право на налоговый вычет, то у него возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ в соответствии с пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи и может быть уменьшена на величину имущественного налогового вычета или на сумму фактически понесенных расходов по приобретению проданной недвижимости в соответствии пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Подать декларацию в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).