Топ-7 сложностей оформления недвижимости в Крыму, или Как пройти через 7 кругов ада

Круг 1. Ошибки в паспортных данных

Разночтения написания Ф.И.О. на украинском языке и русском языке являются наиболее частой причиной приостановки в регистрации права собственности.
Все потому, что в украинском паспорте по состоянию на 18.03.2014 года Ф.И.О. было написано, к примеру: «Іванов Іван Пилипович», а на русскоязычной странице «Иванов Иван Филиппович». При получении паспорта гражданина РФ основным документом, определяющим правильной написания паспортных данных являлось свидетельство о рождении. И если в свидетельстве о рождении имя отца было написано «Филип», паспорт выдавался с отчеством «Филипович». Подобная ситуация сложилась и с именем «Артём». В украинском паспорте было написано «Артем», что соответствовало правилам орфографии на украинском языке, получая паспорт гражданина РФ столкнулись с написанием имени иначе «Артем».

Как быть, если все документы на собственность были выданы на имя «Иванов Иван Артёмович»? А по паспорте РФ этот же человек стал носить имя «Иванов Иван Артемович»?

Выход один: устанавливать факт принадлежности правоустанавливающих документов.

Данная процедура регламентирована ст. 264 ГПК РФ. При принятии решения судом, основным доказательством данного факта будет являться паспорт гражданина Украины, поскольку до 18.03.2014 года все документы были выданы на основании данного документа.

Круг 2. Самовольная реконструкция жилого помещения

Когда Крым является административно-территориальной единицей Украины, после изменения площади дома составлялся технический паспорт дома, и утверждался он территориальным Бюро технической инвентаризации.

После вступления Крыма в состав России, данный технический паспорт не принимается Росреестром, как документом, подтверждающий законность проведения реконструкции. Что делать?

В данном случае, необходимо обратиться к кадастровому инженеру за составлением технического плана строения. После чего, данный документ совместно с декларацией предоставляется в Росреестр и по «дачной амнистии» оформляется реконструкция.

Круг 3. Незавершенная процедура оформления наследства

Обратившись к нотариусу до 2014 года и не успев завершить процедуру оформления наследства, крымчане столкнулись с новой трудностью под названием «Оформи наследство заново».

Это значит, что наследникам необходимо повторно собрать весь пакет документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, оплатить техническую и правовую работу нотариуса, начиная с подачи заявления, заканчивая свидетельством о праве на наследство. Плюс к тому же, оплатить все госпошлины, связанные со вступлением в наследство. И только пройдя весь этот пусть, люди получают право на оформление недвижимости.

Круг 4. Отказ в согласовании схемы межевания земельного участка

До 18.03.2014 года в Крыму земельные участки из муниципальной собственности предоставлялись на основании постановлений сельских (поселковых) советов АР Крым. В данных постановлениях указывался срок, в течение которого необходимо было подготовить план отвода земельного участка, утвердить его и получить государственный акт на земельный участок.

В Земельный кодекс Украины, действовавший в момент возникновения данных правоотношений, регулярно вносились изменения.

Так, в соответствии с частью 11 статьи 151 Земельного кодекса Украины (в редакции Закона Украины № 509-VI от 16 сентября 2008 года) срок действия разрешения на разработку проекта отвода земельного участка и требований по его отводу составлял один год и мог быть продлен однократно на такой же срок.

Законом Украины № 1702-VI от 05 ноября 2009 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощенного порядка приобретения прав на землю» редакция статьи 151 Земельного кодекса Украины изменена, и правовая норма, относительно срока ограничения действия разрешения на разработку проекта отвода земельного участка и требований по его отводу, упразднена.

Пункт 1 раздела II Закона Украины № 1702-VI от 05 ноября 2009 года предусматривал вступление настоящего Закона в силу со дня его опубликования. Первое официальное опубликование вышеназванный Закон прошел 10 декабря 2009 года в издании Верховного СоветаУкраины «Голос Украины» в выпуске под № 234.

Таким образом, с 10 декабря 2009 года законодательство Украины, регулировавшее данные отношения, не предусматривало соответствующих ограничений. В связи с изложенным, определение решением сельского (поселкового) совета Автономной Республики Крым граничного срока действия разрешения на производство работ по разработке технической землеустроительной документации, противоречило положениям нормативных правовых актов Украины, действовавших на момент вынесения такого решения.

В соответствии со ст. 12.1 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» до 1 января 2019 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым урегулированы Законом Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым».

В силу положений статьи 13 Закона Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК завершение оформления права на земельные участки, начатого до принятия Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ, осуществляется на основании решений органа местного самоуправления, органа исполнительной власти о разрешении на разработку документации по землеустройству, принятых до 21 марта 2014 года и действовавших на эту дату.

Вышеназванная норма свидетельствует о том, что Российская Федерация признает действующими решения, принятые органами местного самоуправления Украины и распространявшие своё действие на территорию Республики Крым до 21 марта 2014 года, и действовавших на эту дату

В настоящий момент, обратившись в Росреестр с данным постановлением, крымчане сталкиваются с приостановкой государственной регистрации права собственных. Почему?!

Поскольку в письменных разъяснениях № 01/2233 от 26.06.2015 Министерстваимущественных и земельных отношений Республики Крым относительно завершения оформления прав на земельные участки согласно порядку, утвержденному постановлением СМ РК от 02.09.2014 № 313.
Согласно указанным разъяснениям к действующим решениям отнесены решения, принятые в период с 14.10.2008 г. по 21.03.2014 г. (за исключением решений, в которых указан срок их действия, истекший до 21.03.2014 г.).

Решения, принятые до 14.10.2008, исключены Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым из категории оснований завершения оформления прав граждан на земельные участки со ссылкой на пункт 3 раздела второго Закона Украины № 509-VI от 16.09.2008 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно содействия строительству» (далее – Закон Украины № 509-VI). Как поступать в данном случае?

Поскольку наши суды самые гуманные в мире, их позиция направлена на защиту интересов граждан. И судебная практика Крыма сложилась таким образом, что при принятии решения крымские суды основывают его на Федеральном законе №6-ФКЗ и действовавшем по состоянию на 21.03.2014 года законодательстве Украины.
Таким образом, отстоять свое право собственности можно только через судебные тяжбы.

Круг 5. Приобретение дома по расписке

Юридическая безграмотность нашего народа иногда доходит до абсурда. Как можно покупать недвижимость по расписке? У любого юриста это не укладывается в голове. Но, к сожалению, в нашем регионе данная ситуация очень распространенная.
В подобном случае, оформить дом можно лишь признав право собственности на него через суд.

Согласно положениям ст.ст. 23-24 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», споры по рассматриваемым делам подлежат разрешению по правилам, установленным соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.

Из указанного следует, что гражданские дела подлежат разрешению по правилам, установленным соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации, а также нормам материального права Российской Федерации, с применением, при конкретных обстоятельствах, с учетом положений международного частного права (раздел VI ГК РФ «Международное частное право»), законодательства Украины.

Поскольку на день возникновения права собственности на недвижимое имущество регистрация права собственности, правоотношения и правовой режим имущества, регулировались нормами законодательства Украины, то при разрешении данного спора суд считает правильным применение норм материального права Украины, действующие на период возникновения спорных правоотношений.

В соответствии со статьёй 344 Гражданского кодекса Украины, лицо, которое добросовестно завладело чужим имуществом и продолжает открыто, беспрерывно владеть недвижимым имуществом на протяжении 10 лет или движимым имуществом - на протяжении 5 лет, приобретает право собственности на это имущество, если иное не установлено этим кодексом. Право собственности на недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает по приобретательной давности с момента государственной регистрации.

Если лицо завладело имуществом на основании договора с его собственником, который после окончания срока договора не предъявил требования о его возвращении, оно приобретает право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество через 15 лет, а на движимое имущество - через 5 лет со времени истечения срока исковой давности. Право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество, транспортные средства, ценные бумаги приобретается по решению суда (части 1,3,4).

В соответствии со статьёй 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 данного кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (пункты 1,4).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признаётся открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признаётся непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Как указано в абзаце первом пункта 16 приведённого выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путём признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим её непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведён в пункте 15 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т. п.

При этом ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Гражданский кодекс Украины не содержат запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Иной подход ограничивал бы применение положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу только случаями его самовольного завладения и побуждал бы давностного владельца к сокрытию непротивоправного по своему содержанию соглашения с собственником, что, в свою очередь, противоречило бы требованию закона о добросовестности участников гражданских 6 правоотношений (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий. Таких ограничений не содержат ни статья 344 Гражданского кодекса Украины, ни статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Круг 6. Признание права собственности в порядке давностного владения

Несмотря на то, что процедура признания права собственности в порядке давностного владения описана выше, считаю выделить данное обстоятельство отдельно. Это связано с тем, что все государственные органы, действовавшие на момент принятия Крыма в состав РФ, были ликвидированы без правопреемства вновь созданными органами власти.

Данный факт свидетельствует о том, что часть документов, подтверждающих законность приобретения собственности, не переданы в архивы.

Например, приобретя в 1970-1990 гг. дома у колхозов на основании договор купли-продажи, собственникам в настоящий момент нереально документально подтвердить тот факт, что денежные средства за дом были выплачены в полном объеме.

Колхозов давно нет, их правопреемники были ликвидированы в переходный период и выдать какой-либо документ, подтверждающий факт передачи права собственности колхоза конкретному гражданину не возможно. В связи с чем, в подобных случаях зарегистрировать свое право на дом или земельный участок возможно лишь после признания судом права собственности в порядке давностного владения.

Круг 7. Два собственника одного земельного участка

Начиная с 1990-х годов, а может и раньше, исполнительные комитеты сельских советов передавали в собственность гражданам земельные участки.
Недобросовестные «собственники» не уплачивали за данную землю налог и не оформляли ее.

Приблизительно в 2000-х годах органы местного самоуправления отменяли решения о передачи во владение или собственности земельные участки и изымали их. Вследствие чего данная земля становилась государственной. Граждане, в отношении которых были приняты подобные решения, дали свое «молчаливое» согласие и не обжаловали их в судебном порядке.

В последующем большинстве, изъятые земельные участки постановлениями сельских (поселковых) советов были переданы в собственность других лицам.
Какая проблема возникла сегодня?

Первые и следующие собственники, оба из которых имеют на руках решения органов местного самоуправления о передаче земельного участка, обращаются в Росреестр.
Росреестр, руководствуясь Законом Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» первому, кто обратился, регистрирует право собственности.

Как же быть второму? Кто из них прав и кто же является правомерным владельцем земли?

На сегодня судебная практика по данным спорам не однозначна. Но первые десятки исковых заявлений уже рассматриваются в суде. Каким будет вердикт, мне не известно, как и то, какую позицию примет Верховный суд Республики Крым.

Интересно Ваше мнение, коллеги, по данному вопросу.
В свою очередь, как только будет практика, обещаю ей поделиться, поскольку лично у меня одно такое дело уже в суде.