Риелторская деятельность – в чем заключается и как регулируется?

Первые риелторские фирмы, легально действующие на рынке жилья, появились в 1991 г. после принятия закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и перехода квартир в частную собственность. Впоследствии появилась острая необходимость в законодательном урегулировании риелторской деятельности в связи большим спросом на данный вид деятельности.

Статистика

В мае 1998 года рынок риелторских услуг считался одним из самых динамично развивающихся – на тот период на рынке недвижимости работало, по официальной статистике, порядка 12,5 тысячи риелторских фирм, которые объединяли около 1,5 млн участников. Оборот риелторских фирм составлял от 600 млн рублей в крупных городах и до 6 илн в небольших. В таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, количество операций с недвижимостью составляло от 100 до 400 ежедневно.

Появление законопроекта

Был внесён проект Федерального закона N 71948-3 «О риелторской деятельности в Российской Федерации». Он должен был:

• установить процедуру обязательного и жесткого лицензирования риелторской деятельности,
• ясно и четко сформулировать содержание и предмет риелторских операций,
• закрепить механизм реальной ответственности риелторских фирм.

В законопроекте впервые был дан перечень основных терминов и понятий, применяемых на рынке недвижимости, что было актуально как для профессиональных участников рынка, так и для граждан.

Законопроект не был принят. Комитет единогласно пришел к выводу о нецелесообразности продолжения работы над данным законопроектом. Основная причина такого решения комитета — принципиальная невозможность его доработки, так как уже действовали законы «О лицензировании отдельных видов деятельности», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О защите прав потребителей», Гражданском кодекс РФ. Поэтому Госдума поддержала рекомендацию профильного комитета вернуть законопроект «О риелторской деятельности в РФ» к процедуре первого чтения и отклонить.

Определения из законопроекта

Приведем основные определения из проекта ФЗ N 71948-3:

• риелторская деятельность – осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение предусмотренных настоящим Законом услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости в соответствии с настоящим Законом;
• риелтор – физическое лицо, имеющее специальную подготовку для работы на рынке недвижимости и прошедшее аттестацию в соответствии с настоящим Законом;
• риелторская фирма (риелтор) – юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель, обладающий лицензией на право осуществления риелторской деятельности, выданной в соответствии с настоящим Законом, и осуществляющий такую деятельность;
• профессиональные участники рынка недвижимости – юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости в соответствии с настоящим Законом, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, лицензирование деятельности на рынке недвижимости и проведение единой государственной политики;
• рынок недвижимости - совокупность объектов недвижимого имущества, а также гражданско - правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве;
• потребители риелторских услуг – физические и юридические лица, заключившие с риелтором (риэлторской фирмой) договор на оказание риэлторских услуг.

На данный момент нет единого определения понятий «риелтор» и «риелторская деятельность». Нет даже единого имени по правописанию «риелтор» либо «риэлтор». Вот несколько примеров:

Риелторская деятельность – деятельность юридических лиц и/или индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Риелторская деятельность – предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости, деятельность с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости.

Риэлторская деятельность – деятельность субъектов предпринимательства - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляемая на основании договоров оказания услуг на возмездной основе за счет и в интересах физических и юридических лиц (далее – потребителей) и связанная с установлением, изменением и прекращением их прав на недвижимое имущество.

Риелтор - индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости

Риэлтор — субъект предпринимательской деятельности – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие риэлторскую деятельность.

Что входит в риелторкие услуги

В мировой практике существуют различные направления деятельности риелторов: брокерская, агентская, деятельность в качестве поверенного и дилера, посредническая и торговая.

Брокерская деятельность – это одно из новых веяний на российском рынке. Регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Брокеры выполняют следующие основные услуги:

• Консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;
• Подбор и организацию показов объектов недвижимости;
• Сбор и подготовку документов, необходимых для осуществления сделки;
• Оценку планируемой сделки на предмет вероятности ее оспоримости;
• Содействие в организации взаиморасчетов между сторонами сделки;
• Документальное оформление передачи объекта недвижимости.

Риелторские услуги условно можно разделить по двум основным направлениям:

1. По объектам недвижимости:
Купля продажа (гл. 30 п. 7 ГК ПФ); Мена (гл. 31 ГК РФ); Дарение (гл. 32 ГК РФ); Рента (гл. 32 ГК РФ); Приватизация (ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ», «О приватизации государственного муниципального имущества»); Продажа предприятий как имущественного комплекса.
2. Изменения права пользования и владении:
Аренда (гл.34 ГК РФ, ст.22 ЗК РФ); Сервитут (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ); Безвозмездное срочное пользование (ст. 24 ЗК РФ); Вклад в уставной капитал; Совместная деятельность; Ипотека; Лизинг.

Довольный клиент

Исходя из всего выше сказанного, становится ясно, что на данный момент есть «пробелы» в законодательстве касаемо риелторской деятельности. Доработка в этой сфере необходима для повышения качества работы риелторов.

Хороший риелтор – довольный клиент, а как известно: «Довольный клиент – это всегда хорошо».