В 2017 г. был принят Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее так же – 218-ФЗ), который изменил все долевое строительство в России на “до” и “после”.
Как указано в ст. 1 данного закона:
“Настоящий Федеральный закон определяет порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства”.
И далее в ст. 2 закреплено:
“1. Публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан** - участников долевого строительства" (далее - Фонд) создается Российской Федерацией в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.
2. Фонд создается путем преобразования некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан** - участников долевого строительства", которая создана в организационно-правовой форме фонда и учредителем которой является Российская Федерация в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации о защите прав граждан - участников долевого строительства, и является ее правопреемником.
3. Фонд действует на основании устава, утвержденного Правительством Российской Федерации.
4. Местом нахождения Фонда является город Москва”.
Согласно ст. 3 рассматриваемого закона на фонд возложено выполнение следящих важных функций:
-формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительств;
-учет поступивших обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд;
-выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам - участникам долевого строительства по ДДУ, предусматривающим передачу жилых помещений, в случае банкротства застройщика;
-аккредитация арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика;
-финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств компенсационного фонда.
Согласно ч. 4 ст. 5 рассматриваемого закона:
“На имущество, составляющее компенсационный фонд, не может быть обращено взыскание по обязательствам Фонда”.
Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения.
Величина взноса может изменяться на основании федерального закона не чаще одного раза в год с учетом актуарного оценивания деятельности фонда.
Согласно ст. 13 218-ФЗ:
“Выплата возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по таким договорам”.
Размер такого возмещения законом ограничен, а именно: размером уплаченной цены ДДУ, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме, подлежащих передаче дольщику, но не более 120 м 2, и показателя средней рыночной стоимости 1 м 2 общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации, значение которого определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета.
Важно помнить, что физическое лицо, которое приобрело у юридического лица - дольщика право требования по ДДУ, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору.
Таким образом, если дольщик приобрел жилое помещение по ДДУ, у застройщика который произвел отчисления в Компенсационный фонд – такой дольщик практически полностью застрахован от потери вложенных денег. В случае банкротства застройщика ему будет выплачена компенсация по вышеуказанным правилам, которая в большинстве случаев будет не меньше той суммы, которую дольщик отдал застройщику.
Данным законом так же были внесены существенные изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В частности, пункт 1 ст. 201.1 дополнили подпунктом 2.1 следующего содержания:
“2.1) участник долевого строительства — гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан** — участников долевого строительства» (далее — Фонд), к которой перешло право требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты в соответствии с настоящим Федеральным законом”.
Таким образом, теперь если по ДДУ производились отчисления в Фонд защиты прав граждан** — участников долевого строительства, то при банкротстве застройщика дольщик получит от такого фонда соответствующую компенсацию, и этот фонд заменит дольщика в процедуре банкротства, избавив его от дальнейших хлопот.
Застройщик обязан производить отчисления по заключенному ДДУ, если первый такой договор по объекту представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан** - участников долевого строительства".
Согласно Письму Минстроя России от 01.12.2017 N 44458-НС/07:
“Датой государственной регистрации Фонда является 20 октября 2017 г.
Таким образом, начиная с 21 октября 2017 г. регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд не допускается”.
По остальным ДДУ застройщик не обязан производить обязательные отчисления в фонд, следовательно, дольщики по таким договорам фондом не защищены.
Таким образом, с принятием рассматриваемого закона, гарантии защищенности прав дольщиков увеличились на порядок. К сожалению, такие гарантии получат только будущие дольщики (заключившие ДДУ не ранее 21 октября 2017 г.), но это лучше чем ничего.
В случае необходимости более глубокого изучения темы долевого строительства можно ознакомиться с книгой “Катехизис дольщика (консультации юриста)” на сайте www.katehizis-dolshika.ru
Спасибо, что прочитали мою статью, надеюсь, она показалась Вам полезной.
Здравствуйте. Буду рад оказать вам квалифицированную юридическую помощь.
