Нет долевому строительству, проектному финансированию-да

1. Что такое долевое участие?
   
2. Причины появления нового закона.
   
3. Закон об отмене долевого строительства.
   
4. Что нового при покупке жилья?
   
5. Обманутых больше не будет?
   
6. Измениться ли цена квартиры?
   
7. Мнение президента РФ.
   
8. Изменится ли число застройщиков?
   
9. Изменятся ли темпы строительства?
   
10. Резюме.
    

Что такое долевое участие?

Долевое строительство - это когда застройщик начинает продавать квартиры еще на этапе котлована. Безусловно, будущая квартира обойдется покупателю гораздо дешевле. Это где-то 25-30%. Выигрывает и застройщик,-у него есть средства на строительство. Ему не надо брать деньги в банке, платить проценты. Он пользуется деньгами дольщиков.

Причины появления нового закона

Как видим, все хорошо, если покупатель не спешит, отдал деньги и жди.

И застройщик тоже доволен. Есть деньги. Можно работать. Однако, нет гарантии, что дом достроится. Собрал застройщик деньги, да и ищи ветра в поле. Примеры приводить не буду, их достаточно. Даже если застройщик добросовестный, немало причин, которые могут помешать строительству. Покупателю нужны гарантии. Он должен спать спокойно, ведь часто люди отдают последние деньги. Они ждут своего жилья. В конце 2017 г. в стране было 86 тысяч официально признанных обманутых дольщиков, (неофициально 2 млн. пострадавших из-за обмана). Всем понятно, что проблема дольщиков, пострадавших от нечестных строительных компаний, стоит остро, и правительство должно принять решительные и жесткие меры. На это и нацелена новая реформа в строительстве.

Закон об отмене долевого строительства

Как такового нового закона нет. Есть изменения в 214-ФЗ. Законодательные изменения преследуют цель дать покупателю определенные государственные гарантии. В свое время было много надежд на приобретение жилья в долевом участии. Но они не оправдались. Договоры долевого участия запретили с 1 июля 2018 года, также вступили в силу ряд изменений в закон. Полностью изменения вступят в силу только в 2019 году. Застройщикам должно хватить времени на подготовку к новым условиям в работе.

Что нового при покупке жилья?

Договора долевого участия больше заключаться не будут. Застройщик теперь берет деньги у банка, конечно, под проценты, а также может использовать собственные счета. Если они у него есть. Покупатель жилья несет деньги в банк. Застройщик их получит, когда сдаст жилье покупателю. Часть денег он отдает банку за проценты, остальные,-его прибыль. Как видим, покупатель не передает деньги непосредственно застройщику. Их будут переводить на специальные эскроу-счета (Эскроу-счет (от английского escrow - депонирование): служит для временного хранения денег, которые должны быть выплачены после выполнения обязательств по сделке.) в банках. То есть застройщик строит дом на кредитные деньги от банка. С 1 июля 2019 года, как предполагается, эскроу-счета станут обязательными.

Обманутых больше не будет?

Будут ли обманутые? Возможно, как же без них. Представьте, вы отдали деньги банку. Ждете сдачи дома, получения квартиры. Вы ведь со своей стороны сделали все. Но, по какой то причине стройка застопорилась. Время идет, наконец, перед вами извинились. Хотели мол, но не получилось. Агенство по страхованию вкладов, именно ему поручено возвращать денежные средства несостоявшимся владельцам жилья, возвращает вам ваши деньги. Но время ушло, и деньги то уже не те. Не та у них уже покупательская способность. Надо еще столько же, допустим, добавить, что б купить такую же квартиру. Конечно, досадно. Не знаю, можно ли таких неудачных покупателей занести в список обманутых. Но, по крайней мере никто с вашими деньгами за границу не умыкнет, как это было ранее. 10 млн. руб. – это максимальная сумма возмещения банком неудавшимся покупателям жилья. Эти поправки в закон о страховании вкладов уже разработаны Минфином. Для уже обманутых дольщиков новые поправки к закону никак не повлияют.

Измениться ли цена квартиры?

Можно предположить, что да. И, причем, в сторону увеличения. Застройщик должен будет заплатить банку проценты за кредит. Эти деньги, наверняка, он не выделит из своей прибыли, а просто поднимет стоимость жилья. Заплатит покупатель.

Мнение президента РФ

Владимир Владимирович Путин проявил инициативу в разработке новой системы по строительству и продаже жилья. Не должны использоваться покупательские средства, система должна быть цивилизованной, а регулирование внятным,-вот, если коротко, точка зрения президента.

Изменится ли число застройщиков?

Да, изменится. Почему? Их станет меньше, поскольку требования к ним повысятся. У застройщика должно быть на счету не меньше 10% средств от планируемой стоимости стройки. Компании, которые уже работали в этой сфере не меньше трех лет, получат возможность строить новые дома, а остальным скажут,-извините,-вы нам не подходите. Да, и банк со своей стороны заинтересован проверить застройщика, сможет ли он отдать кредит. Все ли застройщики пройдут эту проверку на надежность?

Изменятся ли темпы строительства?

Думается, что изменяться. Причина в том, что включается принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». Ранее застройщик мог строить несколько объектов сразу, а теперь только последовательно, на каждый объект нужна отдельная разрешительная документация. Сюда входят строения инженерной сети, а также магазины, детские садики, котельные. А без объектов инженерной сети и жилье не запустишь.

Резюме

Краткий вывод:

1. Снижение финансового риска для покупателя.

2. Остается риск не въехать в новую квартиру.

3. Возможно подорожание жилья.

4. Возможно, темпы строительства жилья замедлятся.

5. Безусловно, реформа в ее ходе должна и будет совершенствоваться, чтобы свести к минимуму риски по пунктам 2-4.