Возможен ли пониженный тариф за содержание и ремонт для нежилых помещений?

обственники нежилых помещений в многоквартирных домах нередко выражают недоумение, почему, не пользуясь ни лифтом, ни газом, ни другими благами, они должны платить ту же самую цену за содержание и ремонт общедомового имущества, что и собственники квартир. Многим представляется логичным специально установить на общем собрании собственников более низкий размер платы за содержание и ремонт для нежилых помещений.

В расшифровке тарифа на содержание и ремонт общедомового имущества предполагается оказание услуг по содержанию и ремонту каждого вида общедомового имущества. Такая подробная расшифровка по стоимости каждого подвида услуги в тарифе возможна (чаще для управляющих компаний), но необязательна (в смете ТСЖ зачастую всего несколько основных строк). Рекомендованные муниципальные тарифы, соответственно, тоже не содержат такой разбивки.

Вопрос об установлении отдельного тарифа спорный, примерно на 75 % решенный скорее в пользу невозможности установления разных тарифов.

Часть 2 статьи 39 ЖК РФ говорит нам о том, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Данная норма не ставит расходы собственника по содержанию общего имущества в зависимость от того жилое у него помещение или нежилое. В статье 39 ЖК РФ лишь установлен принцип пропорциональности оплаты услуг доле в общей площади дома.

В правоприменительной практике нередко ссылаются на Письмо Минрегиона РФ от 06.03.2009 N 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме». : [...]В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. [...]

Однако того факта, что данное письмо источником права не является, отменить никак нельзя. И более того, на это следует ссылаться.

В судебных решениях ссылки на вышеприведенное письмо не редкость. В судебной практике прочно мнение о том, что установление не единого, а разных порядков определения платы за содержание и ремонт для жилых и нежилых помещений законодательством не предусмотрено.

Из совокупного толкования норм части 1 статьи 137, части 2 статьи 145 и части 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ относится к исключительной компетенции общего собрания товарищества собственников жилья. Размер обязательных платежей и (или) взносов определяется на основе утвержденной указанными органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ собрание членов ТСЖ вправе определить размер взносов на содержание и ремонт.

В соответствии с положениями статей 44, 162 Жилищного кодекса в случае управления домом управляющей организацией собственники также в принципе не лишены права согласовать разные тарифы для жилых и нежилых помещений с управляющей организацией.

Логично в данном случае предположить, что собственники (как управляемые УК, так и ТСЖ) имеют право устанавливать и разную плату с квадратного метра - принцип пропорциональности внесения платежей имеющейся доле не изменяется. Кроме того, установление пониженного тарифа вряд ли можно назвать иным порядком определения платы за содержание и ремонт применительно к обозначенной выше судебной практике.

Любопытна арбитражная практика (Дело № А 75-9857/2012), где с ИП, собственника нежилых помещений, взыскали деньги по другому (завышенному) тарифу. Суд постановил, что если решение собрания о назначении другого тарифа для нежилых помещений не отменено, то отдельный тариф для нежилых может иметь место. (то есть, видимо, как завышенный, так и более низкий по сравнению с жилыми помещениями).

Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме мог бы спокойно годами платить по установленному собранием пониженному тарифу. Возможно, до тех пор, пока никто на это не пожаловался и не отменил бы данное решение собрания. Но и тут будет интересно поспорить.

Какое мнение коллег? Может быть, кто-то поделится интересной практикой в комментариях.