Когда покупка земельного участка может обернуться проблемами

Ни для кого не секрет, что приобретение земельного участка – удовольствие не из дешевых. И тем более обидно, когда по незнанию или невнимательности покупателя купленная земля приносит не радость от покупки, а проблемы.
Чтобы не попасть впросак, покупая земельный участок, нужно четко знать основные признаки проблемных участков.

Планируется строительство государственных объектов

Прежде чем принять решение о покупке участка, нужно хорошо изучить все документы стратегического и градостроительного планирования. Ведь согласно ст.279 ГК РФ, государство имеет право принудительного выкупа участка в случае строительства на нем общественно важных объектов.

ГК РФ Статья 279. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
1. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
2. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:
1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;
2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
3. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
4. Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.
В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.
5. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
6. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Чтобы ознакомиться с генпланом и схемами необходимо обратиться в муниципальный отдел по архитектуре. Согласно Федеральному закону № 8-ФЗ от 09.02.09 эти документы обязаны предоставить любому гражданину по его запросу.

А здоров ли продавец

Перед заключением сделки нелишним будет поинтересоваться душевным здоровьем продавца. Не стесняйтесь потребовать у него предоставить вам справки о том, что он не состоит на учете в психоневологическом или наркологическом диспансере. Это будет определенной страховкой на случай, если через некоторое время родственники продавца попробуют оспорить сделку в суде на основании того, что у продавца на момент совершения сделки были проблемы с психическим здоровьем.

Правда, такая «страховка» не всегда работает. Известны случаи, когда через несколько лет после совершения сделки у человека диагностировали психическое заболевание и суд признавал сделку недействительной по причине того, что согласно врачебного заключения данное заболевание у человека развивалось в течение длительного срока и на момент совершения сделки он уже был болен.

Категория земли не соответствует

Дело в том, что согласно действующему законодательству строительство жилых объектов допускается не на любой земле. Для того чтобы покупатель мог начать строительство полноценного жилого дома, необходимо, чтобы купленный земельный участок был отнесен к разряду «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием для «индивидуального жилищного строительства» или «личного подсобного хозяйства».

Если же приобретается участок с домом, то следует удостоверится, что данное строение зарегистрировано надлежащим образом в Росреестре.

Также необходимо проверить наличие технических паспортов на капитальные строения, документацию на подключение инженерных коммуникаций. В противном случае, незаконно проложенные коммуникации могут привести к штрафам, сопоставимым со стоимостью самого объекта недвижимости.

Сомнительное прошлое

Иногда при совершении сделки купли-продажи земельного участка, в качестве подтверждения права на владение участком, продавец предъявляет только договор купли-продажи с предыдущим владельцем. Это уже повод насторожится и изучить прошлое данного участка.

Дело в том, что чем больше раз данная земля переходила из одних рук в другие, тем выше риск, что какая-то из сделок будет оспорена. И это может сильно осложнить жизни нынешнего владельца.

Своеобразное «досье» земельного участка состоит из правоустанавливающего документа, простой выписки из Росреестра, и расширенной выписки из Росреестра.

Правоустанавливающим документом может быть не только договор купли-продажи, но и свидетельство о вступлении в права по наследству, дарственная, решение суда, или нормативно-правовые документы органов федеральной (либо региональной или муниципальной) власти о выделении земельного участка.

При изучении выписок, особое внимание следует уделить записям об ограничении, обременении, а также о любых требованиях заявленных в судебном порядке.

Особые объекты

Перед покупкой участка следует убедится, что он не находится в границе водоохранной зоны, а также в том, что рядом с ним не находятся так называемые «особые» объекты: ЛЭП, газопровод, и.т.п.

На таких участках возведение построек весьма проблематично. В частности для водоохранных зон это оговорено в ст. 65 Водного кодекса РФ, а в отношении газопроводов – в Постановлении Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей».

Межевание участка не проводилось

Участок, межевание на котором не проводилось, может легко стать предметом ожесточенных споров с соседями по поводу «правильных границ» земельного участка. И нередки случаи, когда данные споры решались в суде, причем совсем не так, как хотелось бы владельцу участка.

Для того чтобы понять, проводилось межевание или нет, необходимо изучить выписку из Росреестра. Там будет пункт «Площадь». Если в этом пункте имеется знак «+/-», значит межевание было произведено.

Когда куплен?

Если участок был куплен в период, когда нынешний продавец состоял в законном в браке, то необходимо согласие на продажу от другого супруга. Ведь в этом случае земля буде считаться их совместной собственностью (ст. 36 СК РФ).

В противном случае сделка может быть впоследствии оспорена вторым супругом. Причем, в соответствии с нормой статьи 38 СК РФ, после развода супругов срок исковой давности по разделу имущества составляет 3 года. Но и за пределами этого срока возможно восстановление сроков исковой давности. Правда для этого нужны веские основания.

Продажа по доверенности

Если представитель продавца предъявляет доверенность на право совершения сделки от лица владельца, то следует убедиться, что выдавшее доверенность лицо на самом деле ее выдало, а также в том, что доверитель на момент заключения сделки жив.

В практике нередки случаи, когда владелец оспаривал сделку, доказывая что он не выдавал никакой доверенности, либо когда сделку оспаривали родственники доверителя, на том основании, что лицо выдавшее доверенность умерло ранее момента совершения сделки.

Долги

Перед заключением сделки проверьте, что у продавца нет никаких задолженностей по платежам, являющимся обязательными. Ведь в этом случае, в соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 19 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», бремя уплаты всех задолженностей ложится на плечи нового владельца.

Удачи Вам и знайте свои права!