Как бороться с жуликоватыми застройщиками и получить квартиру до суда?

С застройщиком 18.08.2017 заключен договор долевого участия (ДДУ) на квартиру в новостройке в Новой Москве. По нему застройщик должен передать квартиру не позднее 31.12.2018, а также не менее чем за 1 месяц до срока передачи объекта заказным письмом предупредить участника долевого строительства (УДС) о завершении строительства и необходимости принять объект.

У застройщика имеется акт ввода дома в эксплуатацию от 12.12.2018.

23.12.2018 позвонили по телефону и пригласили для приёмки на 25.12.2018. При приемке квартиры были обнаружены множественные дефекты:

-на этаже не подключена пожарная сигнализация,

-в квартире минус 8 градусов,

-нет ни горячей, ни холодной воды,

-сквозные дыры в вентиляционном шкафу,

-под одним из окон не хватает батареи,

-на одном из окон оторвана пароизоляция и пр.

Во время приёмки дольщиков водят специально так, чтобы на этаже был один человек и только в присутствии застройщика. Т.е. пригласить стороннего человека в квартиру в качестве свидетеля (понятого) не удается или становится очень проблематично.

В нарушение ч.5. ст.8 ФЗ№214 все люди представляющиеся представителями застройщика на объекте на отрез отказались оформить перечень дефектов, ссылаясь на отсутствие прав. УДС собственноручно написал дефектовочный акт, но получить чью-либо подпись на нём также не удалось. Прораб, со слов УДС, выборочно записал замечания в свой личный журнал, но сделать копию или подписать дефектовочный акт также отказался. Все претензии сказали нести в главный офис застройщика в центре Москвы.

26.12.2018 было написано заявление на имя гендиректора компании-застройщика с требованием устранить дефекты, перечисленные в приложении с фотографиями, приложенному к этому же заявлению. Заявление передано администратору в главный офис с отметкой о принятии. Там же было написано о намерении приехать на повторный осмотр 12.01.2019 г. В этот же день пришло заказное письмо с приглашением на приёмку.

12.01.2019 была проведена повторная приёмка. Практически все проблемы остались (кроме дыр в вентиляционном шкафу). Представители так же отказались подписывать дефектовочную ведомость. Была вызвана полиция. По факту вызова на бланках полиции УДС была написана объяснительная и заявление с описанием проблемы «о злостном нарушении застройщиком ч.5. ст.8 ФЗ№214». К сожалению, в заявлении было указано название, но не был указан юридический адрес застройщика (насколько это важно?).

14.01.2019 было опять написано заявление на имя гендиректора компании-застройщика с требованием устранить дефекты, обнаруженные в ходе повторной приёмки и перечисленные в приложении к этому же заявлению (так же с фотографиями). На этот раз заявление с приложением было отправлено заказным письмом с описью и уведомлением на юридический адрес застройщика. Там же было написано о намерении приехать на повторный осмотр 02.02.2019 г.

Акты задним числом

В ходе общения с прочими УДС было выявлено, что с проблемой столкнулись многие. Люди так же не подписывали акты приёма-передачи (АПП) квартиры. Но когда в конце января появилась горячая и холодная вода люди стали подписывать АПП. Но застройщик уже на заготовленных бланках подписывает их от 30.12.2018 (задним числом - указанным крайним по ДДУ). Т.е., если мой клиент всё-таки примет квартиру (а она ему очень нужна, т.к. есть необходимость прописать двоих детей), ему будут навязывать АПП от 30.12.2018 и в нём будет пункт об отсутствии претензий к застройщику, а также о согласии платить по счетам за квартиру с даты приёмки.

У нас есть претензии по качеству объекта (неправильно рассчитано отопление), мы бы хотели заменить имеющуюся систему на новую, согласно СНиП, и через суд затребовать эту сумму с застройщика. Чтобы как можно быстрее оформить собственность и не ждать, когда застройщик исправит всё сам (он не считает это нарушением, ссылаясь на противоречащий СНиП проект, а суд и экспертиза могут затянуться).

Теперь вопросы:

1) Если при подписании АПП и попытке провести документ задним числом вызвать полицию и написать заявлении на сотрудника застройщика по ст. 292 УК РФ. Затем подать иск в суд с требованием к застройщику подписать АПП актуальной датой, то:

-насколько это дело может растянуться?

-насколько реально исключить пункт о том что при приёмки у УДС нет претензий к объекту?

-насколько реально взыскать неустойку за непереданный вовремя объект долевого строительства при наличии у застройщика акта ввода дома в эксплуатацию?

-насколько сложно вести споры с застройщиком по взысканию личных средств потраченных на ликвидацию его некачественных работ?

2) Если всё-таки УДС подпишет АПП задним числом, насколько будет реально оспорить эту дату?

На сколько сложнее будет взыскать неустойку за просроченную передачу квартиры при подписании АПП по образцу застройщика задним числом? Как доказать в Управляющей компании, что до определенного момента квартира принадлежала застройщику и что акт ввода в эксплуатацию составлен задним числом (реально ли без суда?)

3) Как лучше действовать в данной ситуации с Вашей точки зрения?

Честно сказать я ещё не сталкивался с такой наглостью застройщика, поэтому прошу совета.