Как рассчитать налог с дохода при продаже доли в недвижимости.

Министерство финансов Российской Федерации опубликовало письмо от 26.12.2018 N 03-04-07/95052 о порядке налогообложения доходов физических лиц при продаже недвижимого имущества, находившегося в общей совместной собственности супругов.

Рассматривается следующая ситуация: налогоплательщики, находясь в законном браке, приобрели квартиру в общую совместную собственность. Впоследствии налогоплательщики реализовали 82/100 доли указанной квартиры по договору дарения и 18/100 доли путем заключения договора купли-продажи. Далее излагается позиция Департамента налоговой и таможенной политики.

Освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 статьи 217 и п. 2 статьи 217.1 НК РФ).

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет три года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

В этой связи, в случае нахождения объекта недвижимого имущества в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения таким объектом недвижимого имущества, образуется доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц.

Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13% , налоговая база по налогу на доходы физических лиц определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов. (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (п.п. 2 п. 2 стю 220 НК РФ).

Особого порядка признания расходов в целях налогообложения, приходящихся на приобретение доли в квартире, в случае первоначального приобретения всей квартиры, Кодексом не предусмотрено.

По мнению Департамента, для определения суммы расходов, связанных с приобретением доли в квартире, будет обоснованно разделить сумму понесенных расходов на приобретение всей квартиры в соответствии с проданной долей в квартире.

Таким образом, в случае если налогоплательщик выбрал способ исчисления суммы налога на доход, полученный от продажи доли в недвижимом имуществе, путем уменьшения этого дохода на сумму фактически произведенных им расходов на приобретение объекта недвижимости, то в качестве суммы расходов рассматривается не вся сумма, потраченная на приобретение объекта, а только часть, поделенная в соотвествии с проданной долей.