Как налоговая узнает, что вы сдаете квартиру и не платите налоги

Эксперт по вопросам недвижимости Олег Царев рассказывает о том, как государственные органы получают информацию о сдаче внаем жилья и неуплате обязательных налогов с доходов

Ни для кого не секрет, что 70 % квартир на рынке аренды жилья сдаются без уплаты налогов. Но все же налоговой службе удается выяснить, что люди сдают квартиру и государство ничего из этого не получает. Способов узнать о таком жилье есть множество, большинство из них случайное или можно назвать внезапными для собственника.

Самые важные — это соседи. Они бывают разные. Во-первых, соседи по подъезду — их, закаленных коммунизмом, к сожалению или к счастью, осталось еще много. Они привыкли сообщать обо всем что происходит участковому. Также это могут быть соседи, которые имеют плохие отношения с вами или вы просто ему не нравитесь, или ему не нравятся ваши наниматели. Бывают соседи по коммунальной квартире. Когда человек имеет в собственности комнату в коммунальной квартире, сдает ее, а соседям из других комнат это не нравится, они сообщают об этом участковому или могут написать прямое письмо в налоговую, а уж если не выходит, то обращаются в суд.

Второй из методов получения информации о таких объектах недвижимости вытекает из первого — это суды. Нередко люди в судебных спорах предоставляют договоры найма на квартиру, что они понесли некие расходы или, например, при споре наниматель и наймодатель данного договора предоставляют в суд для выяснения отношений между двумя сторонами. Эти договоры, как правило, обязательно попадают в налоговую службу в связи с взаимодействием (хоть и слабым) государственных органов.

Следующий метод выявления квартир, сдаваемых в найм — это Федеральная миграционная служба. Граждане, приезжающие сюда из иностранных государств или республик, обязаны встать на регистрационный учет. Все эти данные попадают в Федеральную миграционную службу, которая, в свою очередь, передает их в налоговую, а налоговая уже обращается к собственникам данной квартиры с вопросом: «А не сдаете ли вы случайно свою квартиру? И не хотите ли заплатить нам налоги?»

Также все государственные органы, военное министерство и Министерство внутренних дел компенсирует своим сотрудникам и служащим часть найма жилья и в связи с тем, что оплата проходит официально эти данные попадают в Федеральную налоговую службу.

Ну и, наверное, самым внезапным явлением становится ситуация, когда вы сдаете квартиру и у вас вроде как бы снимают ее для сотрудника организации, но компания просто возмещает ему затраты наличными деньгами. Это относится больше всего к коммерческим частным организациям. Когда налоговая служба приходит с проверкой в организацию, все документы, которые хранятся в бухгалтерии, становятся видны. И, безусловно, эти данные проверяются таким образом и устанавливается факт сдачи жилья в найм, собственник будет вынужден уплатить налоги.

Многих сейчас может напугать мысль, что придется платить за весь этот период, который указан в одном или нескольких договорах. Вдруг инспекторы заставят заплатить налог за все предыдущие годы аренды?! Однако на практике инспекторы этого не требуют — они ограничиваются текущим налоговым периодом. В декларации 3-НДФЛ (раздел «Доходы от источников в Российской Федерации, облагаемые налогом по ставке … процентов») хозяин квартиры указывает «доход от сдачи квартиры в аренду в 2007 году», реквизиты договора, а также ставку — 13 процентов. Копия самого договора и расписка о получении денег прилагаются к декларации.

То же самое может произойти и при сдаче квартиры через агентство недвижимости. Обычно агенты по недвижимости берут копию для отчета в агентстве, и эта копия может храниться, что, конечно, огромная редкость. В случае проверки, как и любой другой коммерческой организации, вам придется уплатить налог.

Еще один пример: в 2007 году собственника вызывают в инспекцию, проводят «воспитательную беседу», в итоге он решает заплатить налог по доходам, полученным в 2006 году. Но на самом деле квартира также сдавалась и в 2005 году, и в 2004-м. Не придется ли платить налог и за эти периоды? Ответ — нет! Налоговая служба довольствуется теми сведениями, которые имеет на данный момент.

Из всего вышесказанного можно выделить основных информаторов ФНС: это коммунальные службы (ЖКХ) и участковые инспекторы. Раньше даже недобросовестные инспекторы зарабатывали на жильцах или собственниках небольшие, но существенные деньги за услугу молчания перед налоговой. А сейчас государство меняется, сотрудники становятся более добропорядочными, иногда даже складывается впечатление, что у участковых есть план по выявлению квартир, сдаваемых в коммерческий наем.

Конечно, методов становится с каждым годом все больше. Недавно была информация о том, что налоговая скоро будет исследовать сайты, через которые реализуются объекты недвижимости, и что все это будет выявляться. Государство дало возможность гражданам уплачивать налог намного меньше, чем ИП, — в размере 4 %. Как самозанятый вы сможете сдавать свою квартиру и платить совершенно небольшие деньги, поэтому лучше быть добросовестным, платить налоги и жить спокойно.

Многие сейчас считают, что цены вырастут как минимум на 4 %, но это не факт, ведь многие уже давно сдают квартиры и числятся индивидуальными предпринимателями. Многие собственники уже отказались от переводов оплаты на карту, так как в нововведенных законах 2019 года банки теперь могут обращать внимание на постоянные однообразные переводы и сообщать об этом в налоговую службу. Поэтому я бы тоже призвал граждан не утаивать доходы от государства, ведь тайное всегда становится явным.