О хитростях и уловках недобросовестных застройщиков при заключении договора долевого участия

Включение в ДДУ условий об обязательном досудебном обращении за содействием к медиатору для урегулирования спора, нарушает права потребителя и не соответствует требованиям закона.

Застройщик не выполнил обязательства

Дольщики подписали с застройщиком договор долевого участия в строительстве. Застройщик свои обязательства не выполнил. На претензию дольщиков о выплате неустойки застройщик ответил отказом, сославшись на пункт ДДУ, которым установлено обязательное досудебное обращение за содействием к медиатору, прошедшему профессиональную подготовку (применение процедуры медиации), услуги которого нужно оплачивать в равных долях.

Иск оставлен без рассмотрения

Исковое заявление дольщиков о взыскании неустойки, суд оставил без рассмотрения, сославшись на несоблюдение предусмотренного договором обязательного порядка досудебного урегулирования спора, поскольку сторонами по ДДУ была согласована процедура медиации как обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Апелляция

Апелляционная инстанция отменила данное определение и указала, что на правоотношения сторон распространяется действие Закона РФ «О защите прав потребителей», который, как и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не содержит условий об обязательном досудебном (претензионном) порядке урегулирования спора, связанного с защитой прав потребителей. Кроме того, в силу п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», также следует, что условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 №2300-I «О защите прав потребителей») являются ничтожными.

Медиация

Поэтому применение процедуры медиации, предусмотренной ДДУ, не соответствует требованиям гражданского законодательства и нарушает права дольщиков, влечёт для них дополнительные расходы, не предусмотренные в случае рассмотрения дела судом, а это в свою очередь ограничивает их права на гарантированную государством судебную защиту, и противоречит статье 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 13.11.2018 по делу № 33-11640/2018