Кого собственник не может выписать из своей квартиры и как расторгнуть такой договор купли-продажи

На права собственника вселять кого-либо или выселять из принадлежащего ему жилого помещения распространяются общие нормы права собственности свободного распоряжения, но с ограничениями, предусмотренными жилищным законодательством.

Здесь есть несколько видов правоотношений, которые по-разному регулируются законодательством и правоприменительной практикой.

Бессрочное пользование членов семьи нанимателя

В первую очередь, правом бессрочного пользования жилым помещением обладают лица, которые проживали на момент приватизации в муниципальном жилье, но по какой-то причине в ней не участвовавшие.

В соответствии с нормами жилищного законодательства, члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, проживавшие совместно с ним, имеют равные с ним права на жилое помещение. При отказе от приватизации, или если их по какой-то причине в нее не включили, они имеют право бессрочного пользования жильем, в соответствии со статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

Данный момент является серьезным камнем преткновения в таких правоотношениях, потому как служит порой серьёзным препятствием для возможности распоряжения данной квартирой. Переход такого права также не является основанием для утраты права пользования помещением такими лицами. И новые покупатели в таком случае оказываются перед серьезной проблемой существования третьих лиц, которые сохранили право на проживание в жилом помещении.

Что же делать в таком случае?

Здесь надо понимать, что право бессрочного пользования не является абсолютным и непрекращающимся. Оно по своей правовой природе соответствует праву члена семьи нанимателя, которые может его утратить в случае выезда на постоянное место жительство в иное место.

Как разъяснил Верховный суд в своем определении по делу №46-КГ 13-6: «При этом из названия статьи 31 Жилищного кодекса Российской следует, что ею регламентируются права и обязанности именно тех граждан, которые проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. 5 Следовательно, в случае выезда в другое место жительства право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, в котором он проживал вместе с собственником жилого помещения, может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника жилого помещения имел равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим».

То есть, правомерна подача иска на такого собственника о признании его утратившим право бессрочного пользования квартирой и снятия с регистрационного чета.

Расторжение договора купли-продажи квартиры с лицами, имеющими право бессрочного проживания

Кроме того, само по себе не включение бывшим продавцом жилого помещения лица, не являющегося членом семьи нанимателя, будет являться не указанием всех его существенных условий. То есть такой договор вообще можно будет признать незаключенным по иску покупателя, потому как между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. (Определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 6 декабря 2006 г. N 33-3841/06, БЮЛЛЕТЕНЬ судебной практики Омского областного суда N 3 (33), 2007)

Бывший супруг

Другой момент выселения из своего жилья собственником бывшего члена семьи, к которым по обычной практике относятся супруги после развода. Но об этом нужно говорить отдельно, потому что такая ситуация предусматривает целый пласт соответствующих правоотношений, и это будет изложено в следующей статье.