Давно хочу написать о Федеральном законе от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 217-ФЗ), вступившем в силу с 1 января 2019 г. По моему мнению, этот закон ставит ряд интересных вопросов. Обо всем сразу не напишешь, поэтому начну с малого и постараюсь время от времени писать на эту тему.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ранее действовавшего Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Закон № 66-ФЗ) граждане, ведущие хозяйство в индивидуальном порядке на территории некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с объединением, в порядке, определенном общим собранием членов объединения. Согласно судебной практике право требовать (в том числе в суде) заключения договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования некоммерческого объединения имелось как у гражданина, ведущего хозяйство в индивидуальном порядке, так и у некоммерческого объединения[1].
По моему мнению, указанные отношения были похожи на сервитутные, а именно на отношения, регулируемые ст. 274-277 ГК РФ о так называемом «частном сервитуте». Так, предполагалось, что собственник одного объекта недвижимости (земельного участка, расположенного на территории некоммерческого объединения) ограниченно пользуется другим объектом недвижимости (например, земельным участком общего пользования некоммерческого объединения). При этом ограниченное пользование вторым объектом по общему правилу объективно необходимо для полноценной эксплуатации первого объекта. Отношения могут быть установлены как добровольно, так и принудительно.
Между тем суды стояли на позиции, согласно которой при наличии у гражданина возможности использовать объекты инфраструктуры и другое имущество общего пользования некоммерческого объединения в порядке п. 2 ст. 8 Закона № 66-ФЗ положения ст. 274–277 ГК РФ не применяются[2]. Тем самым гражданин, ведущий хозяйство в индивидуальном порядке, заключал с некоммерческим объединением договор об ограниченном пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования в добровольном или принудительном порядке. Данный договор рассматривался как порождающий обязательственно-правовую связь между гражданином и некоммерческим объединением и исключающий вещно-правовую связь. Вероятно, здесь применялось сложившееся в судебной практике представление о том, что нормы специальных законов об обязательственно-правовых договорах исключают общие нормы ГК РФ о вещно-правовых договорах, в том числе о сервитутных[3].
Полагаю, что такой подход – спорный. Но сейчас не об этом.
В соответствии со ст. 5 нового Закона № 217-ФЗ ведение садоводства или огородничества на садовых или огородных земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе может осуществляться собственниками или правообладателями земельных участков, не являющимися членами товарищества.
Указанные лица вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества. Указанные лица обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном Законом № 217-ФЗ для уплаты взносов членами товарищества.
Суммарный ежегодный размер платы устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с Законом № 217-ФЗ и уставом товарищества. В случае невнесения платы данная плата взыскивается товариществом в судебном порядке.
Указанные лица вправе принимать участие в общем собрании членов товарищества. По вопросам, касающимся имущества общего пользования, они вправе принимать участие в голосовании при принятии решений общим собранием членов товарищества. Также они обладают правом обжаловать решения органов товарищества, влекущие для них гражданско-правовые последствия, в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом.
Таким образом, по правилам Закона № 217-ФЗ граждане, ведущие хозяйство в индивидуальном порядке на территории некоммерческого объединения, получили право ограниченно пользоваться объектами общего пользования этого объединения в силу указания закона, то есть не на основании добровольного или принудительного вступления в договорные отношения. Все это похоже на установление так называемого «легального сервитута».
Напомню, что под «легальными» понимаются сервитуты, возникающие либо «автоматически» при стечении условий, указанных в публичном акте, не адресованном какому-либо конкретному сервитуарию, либо в силу принятия публичного акта, устанавливающего сервитут в пользу конкретного субъекта. Иными словами, «легальный» сервитут возникает не в результате специального волеизъявления участников гражданского оборота или судебного решения, а в силу указания нормы права, и его установление не требует каких-либо дополнительных процедур[4].
Можно привести еще один пример нового «легального сервитута». Это ст. 42 Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно указанной статье собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны не препятствовать организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.
Думаю, что в части доступа на чужой земельный участок для выполнения работ по обслуживанию и ремонту перечисленных линейных объектов приведенная норма также содержит положения о «легальном сервитуте». Правда, здесь уже не идет речь о выплате собственникам служащих земельных участков какой-либо компенсации и о согласовании с ними каких-либо условий пользования данными земельными участками...
К слову, раньше положения, подобные тем, что сегодня закреплены в ст. 42 ЗК РФ, содержались в подзаконных нормативных правовых актах, посвященных конкретным линейным объектам. Теперь же они отражены в ЗК РФ, причем в его «общей части».
Посмотрим, как будут работать приведенные нормы. Однако мое в целом скептическое отношение к императивному порядку установления сервитутов заставляет меня беспокоиться.
[1] См., напр., п. 2.7 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 годы, утвержденного Президиумом ВС РФ 02.07.2014; определение ВС РФ от 27.09.2016 № 78-КГ 16-40.
[2] См., напр.: апелляционные определения Московского областного суда от 13.11.2012 по делу № 33-22703/2012; от 24.07.2017 по делу № 33-28825/2017; постановление АС Уральского округа от 17.07.2015 по делу № А 71-12387/2014; Определение КС РФ от 29.09.2015 № 2146-О. Применительно к рассматриваемому вопросу представляет интерес и постановление ФАС Поволжского округа от 25.01.2013 по делу № А 65-13462/2012.
[3] См., напр.: постановления Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13138/09 по делу № А 54-5310/2008-С 9; ФАС Уральского округа от 22.07.2008 по делу № А 60-32721/2007; ФАС Центрального округа от 03.12.2010 по делу № А 54-1454/2010-С 22; АС Уральского округа от 17.07.2015 по делу № А 71-12387/2014; определение ВС РФ от 01.04.2015 № 50-АПГ-15-2.
[4] Рыбалов А.О. Легальный сервитут в российском праве // Вестник гражданского права. 2010. № 5. С. 4–12. Похожие институты существуют, например, во Франции, Нидерландах (Van Erp S., Akkermans B. Cases, Materials and Text on National, Supranational and International Property Law. Oxford and Portland, Oregon, 2012. P. 249–252).
