Новое в оформлении загородной недвижимости

В 2018 году были приняты существенные изменения в зконодательство о загородной недвижимости. Касается это и домов в СНТ, ДНП. Сначала дачную амнистию продлили до 1 марта 2020 года. Все с облегчением выдохнули. Но следом внесли поправки в Градостроительный кодекс, Закон о регистрации недвижимости, приняли закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужн». И теперь старый порядок не действует. Будет ли применяться пресловутая «дачная амнистия» к каким-либо видом домов, покажет время. Ждем позицию Кадастровой палаты по этому вопросу.

В начале 2000-х бизнесмены массово выкупали сельскохозяйственные земли под застройку. Некоторые смогли перевести их в земли населенных пунктов для ИЖС, другие нет. Потом процедура перевода из земель для сельского хозяйства в земли для индивидуального жилищного строительства практически перестала работать. В графе «Вид разрешенного использования» что только не писали: для дачного строительства, для дачного хозяйства, для жилищной застройки, индивидуального жилищного строительства, для садоводства и огородничества, для сельскохозяйственного производства и т.п. Все эти словосочетания можно встретить в свидетельствах на землю до 2018 года. От назначения земельного участка зависит, что можно на нем строить, а что нет. На землях для огородничества теперь строить что-то капитальное вообще запрещено! Жилые (садовые) дома можно построить и в населенном пункте, и на землях сельскохозяйственного назначения. Главное, чтобы вид разрешенного использования земли позволял капитальное строительство.

Долгие годы у нас не было единого мнения и по вопросу, сколько может быть этажей в индивидуальном жилом доме. Считать мансарду этажом или нет? А подвал или цокольный этаж? И вот только сейчас законодатель решил привести всё к единому обозначению. И даже пошел дальше: теперь определены параметры жилого дома.

Что можно строить:

1. максимальная высота дома 20 метров

2. количество надземных этажей – 3

3. назначение – постоянное проживание

4. раздел жилого дома на самостоятельные объекты (блок-секции, квартиры, помещения) запрещен.

5. отступы от границ земельного участка до дома – 3 метра с каждой стороны

С 1 марта 2019 года для оформления всех домов, а они теперь могут быть жилыми или садовыми, требуется уведомительный порядок. Садовый дом предназначен только для сезонного (временного) пребывания, отдыха. Прописаться там, конечно, нельзя. Однако, право собственности нужно будет оформить и не него. У администрации района есть уже опыт выявления незарегистрированных объектов. Прежде всего, это спутниковые карты и аэро-, фотосъемка. Во многих районах Московской области владельцы уже получили требование поставить на кадастровый учет имеющиеся на земельном участке постройки. Причем, такие письма приходят и от Росреестра (Кадастровая Палата), и от администрации, и от налоговых органов. Рассчитывать, что ваш домик не заметят, не стоит. Рано или поздно его обнаружат, и придется оформить права.

Уведомительный порядок предусматривает несколько этапов:

1. Направить в администрацию (по месту нахождения земли) уведомление о планируемом строительстве (реконструкции) на земельном участке

2. По окончании строительства вызвать кадастрового инженера для обмера и подготовки технического плана

3. Направить в администрацию уведомление об окончании строительства

4. Подать документы на постановку на кадастровый учет и зарегистрировать права собственности

Законом предусмотрена обязанность администрации в порядке межведомственного взаимодействия направить в Росреестр заявление о регистрации права собственности. То есть владелец должен получить не только уведомление о соответствии построенного дома установленным параметрам, но сразу и выписку из ЕГРН с подтверждением регистрации его прав. На практике, это пока не работает. Все-таки в Росреестр должен обращаться сам владелец. Кстати, вся процедура подачи/получения уведомления упрощена максимально. Сделать это можно через портал Госуслуги, не выходя из дома. И срок получения ответа на заявление от 3 до 7 рабочих дней. Администрация не просто принимает уведомления и выдает заключения о соответствии, но и контролирует фактическое выполнение всех требований. Для этого представитель администрации может выехать на место и проверить все параметры, отступы и размеры.

А что же дачная амнистия? Она все еще действует. Но уже с 2018 года оформить в упрощенном порядке можно только дополнительные постройки. Они не являются жилыми домами, в наименовании указывается «жилое сооружение», назначение - нежилое.

Еще раз хочу подчеркнуть, что теперь строительство капитальных построек на землях для огородничества запрещено. И это, конечно, серьезная проблема для тех, кто построил раньше и не оформил права. В моей практике такие случаи были. На огородных землях стоят обычные жилые дома. Что делать? Для начала нужно проверить, к какой категории отнесены ваши владения Правилами землепользования и застройки территории, который утвержден в каждом районе. Этот документ есть в открытом доступе. Проверяйте. Возможно ваши земли были отнесены к другой категории. Это будет основанием для внесения изменений в кадастр недвижимости.

И уж если заниматься оформлением дома, заодно нужно проверить, установлены ли границы земельного участка. Эта информация есть в базе ЕГРН. Почему это важно? Границы участков стали определять лишь после 2012 года. И часто выявляется пересечение границ соседних участков, самозахват муниципальных участков, земель лесфонда. Все это – перспектива судебного разбирательства с соседями или органами власти.