Первого марта 2019 года завершается дачная амнистия и вводится новый порядок строительства и реконструкции частных и садовых домов.
Если до 28 февраля владельцы земельных участков в СНТ/ДНТ, могли построить и реконструировать дом, а также зарегистрировать право собственности на него в упрощенном формате, то с 1 марта им нужно будет подавать сначала уведомление о начале строительства, а после – подавать в администрацию уведомление об окончании.
Что было, что будет
Впервые дачная амнистия была объявлена в 2006 году. Под этим понятием принято считать упрощенный порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества. При таком порядке, например, не требовалось получение разрешения на ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства, рассказывает генеральный директор Московского областного БТИ Александр Беднягин.
Дачной амнистией называется упрощенный порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества. Этот порядок позволяет оформить права: на земельные участки, которые предоставлены гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительств; объекты недвижимости, построенные на таких земельных участках. Это объекты индивидуального жилищного строительства (жилые дома) и другие объекты недвижимости (хозяйственные постройки, например бани, сараи).
"Цель дачной амнистии максимальное упрощение процедуры оформления недвижимости для защиты прав граждан и вовлечения объектов в оборот", - говорит генеральный директор Московского областного БТИ.
Сама дачная амнистия неоднократно продлевалась, последний раз – до 1 марта 2020 года. Однако, вступивший в силу 4 августа 2018 года Федеральный закон № 340-ФЗ, изменил порядок регистрации домов, и в отношении них дачная амнистия утратила свое значение.
Согласно новому закону, вместо получения разрешения на строительство вводится уведомительный порядок строительства или реконструкции домов. Поэтому неверно говорить, что срок дачной амнистии продолжает действовать или изменился, так как изменился весь порядок строительства и реконструкции домов, отмечает Александр Беднягин.
Главное отличие новых правил – это уведомительный, а не разрешительный порядок строительства с первого марта, добавляет управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
"После 1 марта 2019 года вводится единый уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов, а также их оформления в собственность в СНТ и населенных пунктах", - поясняет он.
Уведомления должны защитить участки от самостроя и полностью вывести стройку в правовое поле, в частности, это постановка на учет и налогообложение. По данным МИЭЛЬ, сейчас в Подмосковье официально учтены около 60–70% домов. В других регионах этот показатель намного ниже. Чтобы зарегистрировать все дома ИЖС и дачи, потребуется не один десяток лет, считает Владимир Яхонтов.
Сама новая процедура подразумевает несколько этапов, которые необходимо пройти собственнику – застройщику, отмечает Александр Беднягин.
Первый шаг - подача уведомления о планируемом строительстве дома в местную администрацию. После проверки параметров планируемой постройки администрация муниципалитета выдает уведомление о соответствии и застройщик (гражданин) приступает к строительству. После окончания строительства собственник земельного участка заказывает технический план у кадастрового инженера и направляет его также в администрацию вместе с уведомлением о завершении строительства, отмечает глава Московского областного БТИ.
При этом новые требования касаются исключительно жилых домов. Например, чтобы построить баню, беседку или сарай на дачном участке получать разрешения не нужно.
В среднем уведомление о планируемом строительстве рассматривается администрацией семь рабочих дней. По итогам рассмотрения уведомления от застройщика администрация направляет ему своё уведомление о соответствии построенного/реконструированного объекта градостроительным требованиям (или о несоответствии объекта этим требованиям).
По новым правилам после окончания строительства (на это дается 10 лет) правообладатель должен направить в администрацию уведомление об окончании строительства. К уведомлению должны быть приложены необходимые документы, в том числе технический план объекта (заказывается у кадастрового инженера). Срок на рассмотрение уведомления об окончании строительства также семь рабочих дней.
Рассмотрение уведомления о начале строительства и выдача уведомления о соответствии планируемого строительства проводится органами местного самоуправления бесплатно. Но у многих граждан возникают трудности с заполнением этого уведомления: ведь не каждый день сталкиваешься с этим документом. В БТИ помогают заполнить уведомление, подготовить схему размещения планируемого дома на земельном участке с учетом всех ограничений и требований, учесть необходимые отступы от границ участка.
Если границы участка не установлены, возникают трудности в подготовке схемы и соблюдении отступов от границ. Поэтому мы рекомендуем в этом случае вначале установить границы земельного участка, а уже потом перейти к постройке, говорит глава Московского областного БТИ. Для установления границ земельного участка собственнику необходимо заказать у кадастрового инженера межевой план. Установление границ позволит также избежать споров с соседями.
После возведения дома, собственнику необходимо будет заказать технический план и заполнить уведомление об окончании строительства. Подготовка технического плана на дом – это рыночная услуга, которая выполняется квалифицированными кадастровыми инженерами. Стоимость технического плана зависит от месторасположения участка и площади строения.
"От выбора специалиста зависит качество проведенных работ и достоверность сведений, которые попадут в Единый государственный реестр недвижимости о вашем доме или земельном участке. Это важно понимать, так как и налоги рассчитываются с учетом тех характеристик, которые внес кадастровый инженер в ЕГРН", - отмечает Александр Беднягин.
Однако в некоторых случаях собственнику придется согласовать строительство дополнительно. Например, если участок граничит с водоохранной зоной, с объектом культурного наследия или находится в зоне аэропорта. Срок согласования и пакет документов по разным зонам устанавливается отдельно.
Также перед началом строительства дома можно проверить ограничения и место допустимого размещения будущего объекта строительства, заказав Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Для получения ГПЗУ можно подать электронное заявление на портале государственных и муниципальных услуг Московской области. Услуга предоставляется бесплатно.
"Конечно, вы можете не прикладывать к уведомлению о начале строительства такие согласования, обязанности такой нет. Но в этом случае высока вероятность получения уведомления о несоответствии в связи с установленными ограничениями. Такое уведомление направляется не только вам, но и, например, в органы строительного и земельного надзора. Поэтому лучше заранее узнать об ограничениях, действующих в отношении вашего земельного участка и заранее получить необходимые для строительства согласования", - советует Александр Беднягин.
Что будет, если не соблюдать требования
Проблемы с получением уведомлений могут возникнуть у владельцев земельных участков, которые возвели дома с нарушением. Если проигнорировать правила строительства частных домов, то можно остаться без недвижимости вовсе. Дом по решению суда могут признать самостроем и снести.
Самые распространенные причины отказов администрации– несоблюдение при строительстве отступов от границ земельного участка (три метра), несоблюдение общих параметров строительства (не выше 20 метров, не более 3 надземных этажей) и расположения объекта недвижимости в зоне с особыми условиями использования территорий, отмечает генеральный директор Московского областного БТИ
"Если не соблюдены эти условия, придет ответ о несоответствии построенного дома градостроительным нормам. Что делать? Можно попробовать реконструировать объект, чтобы привести его в соответствие, или в судебном порядке зарегистрировать на него права. В случае если собственник не предпримет никаких действий, дом может быть признан самовольной постройкой. Как следствие - снос за счет собственника земельного участка", - отмечает он.
В целом все зависит от тяжести нарушений, добавляет управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость". Если, для примера, на стене будет не одно, а два окна, то вряд ли к собственнику будут приниматься какие-то меры воздействия. А вот если будут нарушены градостроительные нормативы, например, этажность или дом будет располагаться слишком близко к границам участка, то возможны штрафы. " В нашей стране очень маленькая практика по сносу таких строений, буквально единичные случаи. Скорее всего, это будет штраф", - говорит эксперт.
Что касается влияния нововведений на объемы частного жилищного строительства, то оно минимально. "Вряд ли это приведет к снижению объемов строительства. На данный момент масса строений не зарегистрирована, и их владельцев это никак не останавливает. Но для продажи недвижимость таким собственникам все же приходится оформлять по закону", - говорит Владимир Яхонтов.
