Как в два раза увеличить доход от сдачи квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду приносит непрерывный стабильный поток денег, который можно использовать по своему усмотрению.

Любой арендодатель может увеличить цену за сдаваемую жилплощадь, если будет выполнять некоторые нехитрые условия!

Ведь что мы имеем в большинстве своем? Пожелтевшие от старости обои в гостиных, разбитая сантехника, покрытые толстым слоем жира кухонные плиты — судя по базе объявлений, в таком состоянии сдаются в аренду порядка 70 % столичных квартир. Ежедневно их владельцы подсчитывают упущенную прибыль… А могли бы ее получать…

От чего зависит цена на сдаваемую квартиру?

• Район в городе, если говорить о крупном мегаполисе-миллионнике.

• Удаленность от метро и транспортная доступность. Часто люди приезжают на заработки в крупный город, для них важно быстро добраться до работы. Или студенты — добраться до ВУЗа.

• Тип дома, планировка квартиры, этаж. В старом доме квартира стоит дешевле. Клиенты не любят первые этажи — это вопрос безопасности, квартира на первом этаже будет сдаваться плохо. Плюс неприятно жить, если на окнах решетки и припаркованные машины за окном.

• Набор мебели, состояние квартиры, тип входной двери, наличие лоджии или балкона (убрать туда лишние вещи).

• Автостоянка, парковка. Сейчас многие жильцы ставят шлагбаум во двор, чтобы чужие машины не парковались.

• Сезонные колебания. Высокий уровень цен с августа по ноябрь, низкие арендные ставки — апрель, май, июнь (многие живут в садах). В межсезонье цены средние по рынку — это период с 20 декабря по 20 января, майские праздники.

Доходы при сдаче квартиры в аренду в регионах будут отличаться.

В Москве и Санкт-Петербурге можно получить от 20 до 30 тысяч рублей за однокомнатную квартиру в спальном районе. В городах-миллионниках и околомиллионниках можно получить порядка 15 тысяч рублей за однушку в центре и 10-12 за квартиру в спальном районе. В областных центрах с населением около 500 тысяч человек – 8 тысяч рублей за квартиру в хорошем состоянии.

Как выгоднее сдавать квартиру: подороже или побыстрее? Для арендодателя лучше сдавать быстрее, пусть не всегда по максимальной цене — меньше простоя.

Какой арендатор платит больше?

Многие собственники жилья не хотят сдавать жилье иностранцам и семьям из ближнего зарубежья, особенно если у них 2-3 детей. Но такие семья готовы платить больше на 10-15%. То же касается и людей неславянской внешности.

Если у вас большая квартира 3-4 комнаты, можно сдать группе иностранцев из ближнего зарубежья. Ваш доход будет больше на 40%.

Многие не хотят сдавать квартиру одиноким парням, мужчинам, считая, что там будет бардак, мусор. Но часто это не так. У мужчин может быть хорошооплачиваемая работа, и с него можно взять на 1000-2000 р. больше за аренду.

Жильцы с кошками, собаками платят больше на 1000-2000 р. Жильцы с крупной собакой — до 5000 р./мес.

Цену за аренду всегда можно увеличить, но вы должны понимать: больше денег – больше хлопот!

Самый привычный и классический вариант - Сдача на длительный срок!

Долгосрочная аренда – самый бюджетный, но самый стабильный и безопасный вид аренды.

Правда, хотя этот вариант и привычный, есть несколько моментов, которые могут существенно увеличить ваш доход.

Желательна свежая отделка.

Ведь положительные эмоции, которые вызывает недвижимость, играют не последнюю роль.

Быстрее и дороже можно сдать жилье, вызывающее при осмотре ощущение чистоты.

Если у вас сейчас нет возможности сделать косметический ремонт, то убедитесь, что квартира в хорошем состоянии.

В квартире не должно быть никаких признаков небрежности и бесхозности — пыльных окон, закопченной кухонной плиты, грязных светильников и люстр, покрытых пятнами ковров, дырявого линолеума, обшарпанного паркета.

Из бытовой техники в квартире как минимум должны быть:

1. Холодильник;

2. Кухонная плита;

3. Стиральная машинка.

С таким набором уже можно искать жильцов. Вы их найдёте быстрее, если в квартире еще будут:

1. Микроволновая печь;

2. Утюг и гладильная доска;

3. Электрический чайник;

4. Телевизор;

5. Wi-Fi роутер;

6. Фен.

Интернет является неотъемлемой частью жизни. Вы можете провести в квартиру, которую будете сдавать, интернет и телевидение или только интернет и установить Wi-Fi роутер. Новым жильцам не нужно будет думать, какой интернет проводить, а в вашу квартиру не будут постоянно заводить новые провода.

Из мебели в квартире должны быть:

1. Раскладной диван или двуспальная кровать. Если площадь большая, то лучше поставить кровать. Если квартира маленькая, то диван подойдет как нельзя кстати.

2. Вместительный шкаф.

3. Письменный стол и стул.

4. Настенные полки для мелочей.

5. Кухонный гарнитур, стол и стулья.

6. Прикроватные тумбочки. Необязательный элемент, но он создаёт уют.

7. Комод. Тоже необязательный элемент, особенно если шкаф большой.

Квартиру можно сдать и с минимумом мебели, главное, чтобы она была в хорошем состоянии, и ей можно было пользоваться.

При разумном подходе, затраты на это улучшение недвижимости вас не разорят, но позволят повысить доход от сдаваемой квартиры процентов на 15-20…

Эффективное использование пространства

В некоторых случаях целесообразно не ограничиваться косметическим ремонтом, а использовать более радикальные варианты повышения функциональности помещения за счет более эффективного использования пространства.

В частности, если в арендной квартире имеются большие комнаты (площадью 25–30 метров — такие встречаются в некоторых старых домах советской постройки), то их можно разделить перегородками из гипсокартона на несколько помещений (комнат) — сделать косметический ремонт, обустроить отдельный вход в каждую комнату и сдавать «в розницу» как более доступную по цене альтернативу обычной «однушке».

В некоторых типовых домах можно задействовать, как жилое или вспомогательное пространство, например, большие лоджии.

Даже если такие мини-жилища будут предлагаться в аренду с существенным дисконтом к классическим «однушкам», то совокупный доход от сдачи всей жилплощади в аренду все равно вырастет минимум на 30%.

Есть еще один оригинальный вариант долгосрочной аренды - Квартира-общежитие.

Это тот вариант, когда в квартире сдаются не комнаты, а койко-места. Идеальный вариант для одиноких людей и студентов. В объявлениях такие предложения выглядят как «возьму на подселение», «сдам комнату в квартире без хозяев» и т.д.

Условно говоря, арендодатель может брать деньги не за всю квартиру, а по каждой комнате или с каждого живущего в ней человека. То есть, двухкомнатная квартира в спальном районе при среднерыночной цене в 450$/месяц, может принести 600$, если сдавать в ней койко-места 4 человекам по 150$ с каждого (средняя цена месяца аренды комнаты в квартире для одного человека).

Если каждый платит самостоятельно – это выгодно и арендаторам, и хозяину.

Больше квартира – больше жильцов – больше доход!

Аренда квартиры-общежития предполагает очевидные плюсы долгосрочной аренды – доход с такой аренды стабильный и даже высокий, за квартирой гарантированно присматривают, платежи вносят, бытовые и правовые вопросы с постоянными жильцами решаются гораздо проще, чем с временными постояльцами.

А вот недостатки – все той же краткосрочной аренды: износ жилья выше, из-за большого количества жильцов в квартире возможны конфликты с соседями. Да и удержать на долгое время в одной квартире 4-6 человек сложно – периодически кто-то будет съезжать, придется искать новых жильцов на освобождаемые места. В общем, нервы потрепать придется… Но – денежек прибавиться…

Краткосрочная аренда - Гостиничный сервис

Максимальную отдачу — с примерно 40-процентным ростом чистого дохода — может обеспечить переход от долгосрочной аренды к краткосрочной, с посуточной сдачей квартиры.

Наиболее выгодно сдавать в краткосрочную аренду квартиры, расположенные либо в самом центре города, либо на его окраине, там, где располагаются крупные ж\д вокзалы и аэропорты. Это обеспечит стабильный поток клиентов — как за счет транзитных авиапассажиров, туристов, командировочных, так и обслуживающего авиарейсы персонала.

Но, у этого варианта есть и существенные недостатки!

• Заполняемость квартиры необходимо организовывать постоянно. Это значит, что нужно регулярно давать рекламу в различных информационных источниках, раздавать визитки, клеить объявления и т.д. Придется морально подготовиться к телефонным звонкам и визитам в неурочное время – ведь клиентов терять нельзя! Но даже постоянное продвижение своего объекта не сможет гарантировать 100% заполнение квартиры в течение месяца.

• Суета. Если в случае аренды долгосрочной хозяин может заселить в квартиру жильцов и вспоминать о них раз в месяц, когда нужно забрать деньги, то в случае аренды посуточной вам придется чуть ли не дежурить у двери. Посетители меняются очень быстро, тщательную уборку придется проводить минимум раз в день, а в случае с почасовой арендой и того чаще, постоянно обновлять и заменять белье, средства гигиены, изношенные предметы интерьера и мебель.

• Износ квартиры. Факт, подтвержденный опытом и временем: постояльцы квартир «на сутки» куда менее бережно относятся к имуществу и квартире в целом, чем «долгосрочные» арендаторы. Стоит учитывать также причины аренды квартиры на сутки, а то и часы, и целевую аудиторию. Вряд ли постоялец снимет квартиру для проведения деловых переговоров или философского уединения. Цель краткосрочной аренды — отдых. Со всеми вытекающими последствиями для хозяина и его имущества. Расходы по ремонту, уборке, восстановлению придется нести самостоятельно, ведь ответственности на клиентах никакой – одни проблемы!

• Постоянные расходы. И довольно крупные. Ведь оплата коммунальных платежей, стирка, уборка – это серьезные траты, съедающие внушительную часть доходов от аренды. В случае же с «долгосрочными отношениями» эти расходники, как правило, лежат на плечах арендаторов.

• Отношения с соседями – обычно они портятся. Одно дело, когда в квартире долгое время живут одни и те же люди, и совсем другое – когда лица постояльцев меняются каждый день. Вопросов и претензий не избежать, если до этого с соседями уже были недомолвки. Кроме того, это может послужить хорошим стимулом для регистрации предпринимательской деятельности и законной уплаты налогов. Пожаловаться могут все и на всех, а вот на владельцев «суточных» квартир почему-то чаще всего.

Стоит ли полученный бОльший доход всех этих дополнительных усилий, каждый решает для себя самостоятельно.

Кроме сдачи квартиры под жилье, можно создать торговое помещение из квартиры на первом этаже и сдать его…

Легким этот способ назвать нельзя, но доходность его существенно выше. Придется серьезно заморочиться: перевести квартиру в нежилой фонд, провести ремонтные работы и сдать готовое помещение в аренду…

Доход от такой сдачи очень ощутим, да и квартира значительно вырастет в цене…

Но, помните, став владельцем коммерческой недвижимости, вы должны будете открыть ИП, расчетный счет и научиться работать с арендаторами. Это несложно и требует не так много времени для освоения.

Квартиру сдали.., теперь легализуем доходы

Вам следует учитывать, что придется платить налог за сдачу квартиры. Если же вы скроете доход, то вам придется не только уплатить налог, но и штраф в размере 40% от него. Плюс за непредставление налоговой декларации – 5-30% за каждый месяц просрочки.

Есть несколько способов оформить уплату налогов:

Первый – заключить договор как физическое лицо. В этом случае вы будете платить 13% с полученного дохода.

Второй – зарегистрировать ИП:

1. По упрощенной системе налог составит 6%. До 30 апреля каждого года вам нужно будет подать декларацию о доходах, уплачивать налог – каждый квартал.

2. Получить патент. Он покупается на календарный год. Его стоимость не является фиксированной, она рассчитывается индивидуально как процент от предполагаемого дохода. При этом окончательная сумма зависит от площади квартиры и региона.

Например, в Москве патент на однокомнатную квартиру площадью 50 квадратных метров стоит 12 600 рублей. Налог также будет 6%. В этом случае налог оплачивается заранее.

Третий – зарегистрироваться, как самозанятый:

Если ваш максимальный доход 2 400 000 в год, т.е. не более 100 000 в месяц.

Сдавая квартиру физическому лицу, вы заплатите налог 4%, а ИП, ООО или любой другой организации – 6%.

Вы можете считать, что подавать информацию в налоговую это лишняя трата времени, но, не забывайте, что сообщить “куда следует” могут завистливые соседи, или даже друзья, или родственники.

Когда ваши доходы легализованы, вам не стоит беспокоиться по этому поводу.