Недвижимость и как ее лишиться

Можно ли лишить собственника доли в праве на квартиру?

Вопрос о возможности принудительного лишения собственника доли в праве на общее имущество возникает нередко. Долевая собственность на любое имущество – источник постоянных проблем для его обладателей.

Большое количество недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, появилось в ходе приватизации жилья. Распределение наследства, купля-продажа жилых помещений в долевую собственность. Также постоянно увеличивают число объектов недвижимости, находящейся в долевой собственности. Что, в свою очередь, обеспечивает неизбежность возникновения проблем для обладателей такой собственности и связанные с ней вопросы.

Вопрос о возможности принудительного выкупа доли одного из сособственников возникает очень часто. Основан он на установленном статьей 252 ГК РФ правиле о том, что в случаях, когда выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

С другой стороны, закон предусматривает возможность с согласия сособственника вместо выдела его доли в натуре выплату ему.

Однако в этой же норме есть оговорка, согласно которой суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Условиями для такой принудительной выплаты, а по сути – изъятия доли у собственника, является незначительность его доли, невозможность ее реального выделения, а также отсутствие существенного интереса собственника доли в использовании общего имущества.

Сложность же состоит в том, что все три условия, необходимые для принудительного изъятия у собственника его доли, не имеют определенных критериев. Они являются оценочными понятиями.

Замечу, чтобы внести ясность: когда решаются вопросы, касающиеся возможности лишения доли собственника, основания, по которым возникла собственность, будь то приватизация, покупка, наследование и т.п., значения не имеют. Поэтому нет смысла отдельно рассматривать вопрос о возможности изъятия против воли собственника принадлежащей ему доли в праве на приватизированную квартиру или, например, приобретенную по договору долевого участия. Для владельцев доли в любом жилом помещении правила одинаковы.

Возможно ли изъятие у собственника принадлежащего емужилого помещения?

Несмотря на очевидное желание сказать «нет», необходимо признать, что право собственности – не есть что-то абсолютное. Как не бывает прав без обязанностей, так не бывает и права собственности без определенных ограничений, установленных законом.

Единственное утешение – лишение права собственности возможно в исключительных случаях, которые предусмотрены законом. При этом не важно – идет речь о долевой собственности или единоличной.

Оснований для изъятия доли у собственника немного. Поскольку речь в статье – о принудительном лишении собственника его имущества, не будем рассматривать такие наиболее очевидные случаи утраты права собственности, как отказ собственника от принадлежащего ему имущества; отчуждение имущества самим собственник или же гибель и уничтожение имущества. Попытаемся ответить только на вопрос о возможности лишения собственника права против его воли.

Можно утверждать, что таких возможностей немного. Принудительное изъятие имущества у собственника может быть обусловлено двумя основными причинами. Это либо виновные действия самого собственника, либо интересы государства и общества.

Сам виноват

В первом случае имущество может быть изъято у собственника в случае обращения взыскания на имущество при неисполнении собственником обязательств. Типичный случай – наложение взыскания на квартиру, либо долю в праве на нее при неисполнении ипотечных обязательств. Сюда же можно отнести изъятие имущества при бесхозяйственном содержание культурных ценностей. Это на тот случай, если собственник проживает в доме, представляющем культурную или историческую ценность. Еще одно из оснований лишения права на имущество - совершение собственником правонарушений, которые предусматривают в качестве наказания конфискацию имущества.

Без вины виноватые

Вторую группу случаев лишения права собственности представляют реквизиция имущества и отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд.

Если это послужит утешением, можно подчеркнуть, что все случаи принудительного изъятия собственности возможны не иначе как по решению суда и только по основаниям, предусмотренным законом. Такое требование установлено частью 3 статьи 35 Конституции РФ.

Отметим, что правила, установленные законом для лишения собственника права собственности, в полной мере относятся и к изъятию доли у собственника.