Борисова Александра Борисовна
Борисова А.Б.Подписчиков: 1624
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг4467

Доля в квартире – выход или головная боль? Часть третья. Отчуждение

4 940 просмотров
32 дочитывания
97 комментариев
Эта публикация уже заработала 1,91 рублей за дочитывания
Зарабатывать

В предыдущих статьях мы пришли к выводу, что собственник доли в квартире не всегда имеет возможность пользоваться данным жилым помещением либо получить от сособственников компенсацию за пользование принадлежащим ему имуществом. В этом случае поможет отчуждение – передача имущества третьему лицу, например, сдача внаем или продажа доли.

Права сособственника при сдаче квартиры внаем без его согласия

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

Доля в квартире не может быть объектом договора найма или аренды, так как она не является изолированным жилым помещением (п. 1 ст. 672 ГК РФ).

Участник долевой собственности не вправе вселять в квартиру третьих лиц – нанимателей, арендаторов, родственников без согласия всех сособственников. Исходя из положений ч. 4 ст. 30, ст. 1152 ГК РФ, ч. 1 ст. 247 ГК РФ у долевого собственника отсутствует право на единоличное принятие решения о сдаче в аренду как всей спорной квартиры, так и какой-либо ее части без согласия остальных участников долевой собственности (Апелляционное определение Мосгорсуда от 22.01.2019 г. по делу № 33-2410/19).

Лица, вселенные долевым собственником без согласия сособственников, подлежат выселению. При этом заинтересованная сторона вправе подать иск о признании договора безвозмездного пользования квартирой либо найма жилого помещения недействительным, выселении, снятии с регистрационного учета (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.06.2018 г. по делу № 33-23094/2018).

При этом Мосгорсуд сохраняет право на проживание в квартире супругов и детей долевых собственников даже в том случае, если второй сособственник против этого возражает (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.09.2018 г. по делу № 33-39983/2018).

Участник долевой собственности также вправе потребовать от сособственника, сдавшего квартиру внаем, выплаты денежной компенсации. Размер денежной компенсации соответствует соответствующей доле оплаты за жилое помещение, полученной сособственником-ответчиком от нанимателя (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.06.2018 г. по делу № 33-22248/2018).

Согласно ст. 248 ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Таким образом, неосновательным считается приобретение или сбережение имущества, не основанное на законе, ином правовом акте либо сделке, то есть о неосновательности приобретения (сбережения) можно говорить, если оно лишено законного (правового) основания: соответствующей нормы права, административного акта или сделки (договора).

Из анализа приведенных норм следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения в данном случае необходимо одновременно наличие трех условий:

1) наличие обогащения (получение денежных средств сособственником, сдающим квартиру внаем – доказательствами могут быть договор найма жилого помещения, квитанции, данные налоговой инспекции, материалы полицейской проверки);

2) обогащение за счет другого лица (сдача внаем чужого имущества);

3) отсутствие правового основания для такого обогащения (соглашения между сособственниками).

Согласно п.2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Мосгорсуд удовлетворил соответствующее требование, отменив решение суда первой инстанции (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2018 г. по делу № 33-40444/2018).

Продажа доли

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Отсюда также логично вытекает, что если ответа от сособственников не последует, то по истечении месяца квартира может быть продана намеченному покупателю.

Согласно пп. 40 п. 1 ст. 26 ФЗ РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником (кроме случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

«Лайфхак», который вам будет дорого стоить

К сожалению, часто приходится сталкиваться со случаями, когда сособственник по каким-то своим причинам (как правило, нерациональным) пытается обойти требование о преимущественном праве покупки. Смысла в этом никакого нет, так как продавцу, отчуждающему свою долю, не важно, кто именно выплатит ему покупную цену его части недвижимого имущества! Тем не менее находятся «компетентные» люди, которые готовы «помочь».

Существует несколько схем, которые хорошо известны судам: продавец оформляет притворный договор вместо договора купли-продажи (например, дарение, рента, заем) либо дарит ничтожную часть своей доли (например, 1/100 квартиры) будущему покупателю, а затем продает ему оставшуюся часть своей доли как сособственнику. Цель – лишить других долевых собственников преимущественного права на приобретение отчуждаемого объекта.

Ничего, кроме головной боли, такие действия в обход закона не повлекут. Такие сделки оспариваются в суде, суды признают их недействительными и восстанавливают преимущественное право покупки.

Так, в Апелляционном определении Московского городского суда от 06.12.2018 г. по делу № 33-53719/2018 указывается: размер подаренной ответчиком доли с учетом площади однокомнатной квартиры не позволял одаряемым использовать эту долю для проживания в силу ее незначительности, приобретение одаряемым права собственности на 1/80 долю, получение им статуса участника долевой собственности в отношении спорного имущества освобождало дарителя от обязанности уведомлять других сособственников о его намерении продать принадлежащую ему долю. Ответчики не являются родственниками, доказательств, объясняющих дарение дорогостоящего имущества в виде доли в праве собственности на квартиру, ими суду первой инстанции не представлено.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между ответчиками договор купли-продажи 9/80 долей спустя неделю после заключения договора дарения свидетельствует об изначальном намерении продавца (дарителя) произвести отчуждение принадлежащей ему 1/8 доли в праве собственности на квартиру. Таким образом, отчуждение 1/80 и 9/80 долей представляло собой по существу единую, растянутую во времени, оформленную двумя различными договорами сделку, при этом отчуждение носило возмездный характер.

Оформленные ответчиками две сделки в определенной последовательности исключали соблюдение требований ст. 250 ГК РФ. Сделка дарения признана недействительной, к ней применены правила купли-продажи, права и обязанности покупателя переведены на истца. Аналогичное решение кассационной инстанции – Кассационное определение Мосгорсуда от 05.06.2017 г. № 4 г/2-2787/17.

Признавая притворным дарение, Московский городской суд от 16.10.2018 г. указал на необоснованность сделки, по которой безвозмездно передавалось дорогостоящее имущество между людьми, которые не были родственниками.

Вывод

Подводя итог сказанному, хотелось бы привлечь внимание читателя к тому, что договор призван защищать интересы сторон, а не нарушать права третьих лиц. Соответственно, условия договора должны быть изложены в полном соответствии с существом сделки. В противном случае суд может отказать вам в защите ваших прав с учетом ст. 10 ГК РФ (запрет на злоупотребление правом). Тот, кто не хочет оформлять сделку в соответствии с ее настоящим смыслом и реальными условиями, неминуемо встречается с неприятностями: с обманом со стороны контрагента, негативными налоговыми последствиями, судебными издержками и временными затратами, а также иными неблагоприятными последствиями в зависимости от ситуации.

97 комментариев
Понравилась публикация?
2 / 0
нет
Подписаться
Донаты ₽

Если у вас возникли вопросы по теме данной публикации, вы всегда можете написать мне в мессенджеры или позвонить:

C Уважением, адвокат Борисова Александра Борисовна
Комментарии: 97
Отписаться от обсужденияПодписаться на обсуждения
ПопулярныеНовыеСтарые
Бадаева Анастасия Леонидовна
Подписчиков 2122
11.11.2021, 19:08
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг249к
Продажа доли в квартире осуществляется посредством заключения с покупателем договора купли-продажи.
Подробнее
Неинтересно
-2
14
Искибаева Елена Юрьевна
Подписчиков 19001
27.10.2021, 09:41
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг2.8М
Продажа доли в недвижимости в большинстве случаев возможна лишь через нотариуса. Если продается не весь объект,...
Подробнее
Неинтересно
0
0