Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Самостоятельным основанием для прекращения отношений различных земельных правоотношений является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 55 ЗК РФ), в том числе отношений касемых права собственности (статья 44 ЗК РФ), договора аренды (подпункт 5 пункт 2 статья 46 ЗК РФ) и осуществляется с учетом имеющихся норм статья 49, 55, 62, 63 ЗК РФ. В том числе данные отношения регулируются рядом других статей ГК РФ, ряда федеральных законов.

В случае с арендой земельных участков необходимо для начала сопоставить нормы статья 49 ЗК РФ, где находятся основания для изъятия земельных участков, с нормами статья 46 ЗК РФ, определяющими основания прекращения аренды земельного участка. Правила статья 49 ЗК РФ — это не просто продолжение статья 46 ЗК РФ, т.к. понятия «изъятие земельного участка» и «прекращение договора аренды» не соответствуют друг другу.

Необходимо учитывать, что всякое изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, законодательство (в частности статья 55 ЗК РФ) рассматривает как мероприятие, которое может иметь место и в добровольном и в принудительном порядке. Последнее возможно только в силу решения суда (пункт 2 статья 55 ЗК РФ).

При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможен также выкуп. Следует иметь ввиду, что при аренде или постоянном (бессрочном) пользовании, выкуп осуществляется не у арендатора или землепользователя, а у собственника.

В статье 282 ГК РФ определены гарантии прав при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, но в отличие от ЗК РФ они распространяются только на собственников и по своему содержанию не совпадают с гарантиями, предусмотренными ЗК РФ (статья 55, 63 и др.).

Вопросам возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд посвящена и статья 57 ЗК РФ. Земельное и гражданское законодательство не совпадают при описании размера компенсации, а в статье 57 ЗК РФ имеются некоторые противоречия. Так, убытки, причиненные собственникам земельных участков, возмещаются только в тех случаях, когда убытки обусловлены ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (подпункт 2 пункт 1 статья 57 ЗК РФ), временным занятием земельных участков (подпункт 3 пункт 1 статья 57 ЗК РФ) и ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов (подпункт 4 пункт 1 статья 57 ЗК РФ). Арендаторам, землевладельцам и землепользователям земельных участков возмещение убытков предусмотрено только в случае изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Существенной проблемой является отсутствие единой методики подсчета упущенной выгоды, что может привести к различию в суммах возмещения.

Считаю, что было бы правильным на законодательном уровне урегулировать методику оценки различных правил о возмещении убытков и потерь при изъятии земельных участков.