Много лет в нашей стране поднимается вопрос об обманутых дольщиках.
Государство все ужесточало требования и вот додумались до эскроу счетов и прочего.
забота дошла до того, что с 01.07.2019 года строить будет некому, да и кредитоваться оставшиеся строители не смогут.
таким образом произойдет рост цен на новостройки только потому, что из станет меньше и они будут не так доступны. Не забываем, что с января 2019 года ставки по ипотечным кредитам стремительно растут и доступная ипотека исчезает.
и вот в конце апреля издается Постановление Правительства, которое чуть смягчает требования и дает простым людям шанс все таки купить новостройку.
Что же изменяется:
По количеству заключенных договоров долевого участия предусмотрен «общий» критерий — не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, указанных в проектной декларации.
По степени строительной готовности проекта строительства установлен «общий» критерий — не менее 30%, а также «дифференцированные» критерии — в зависимости от специального правового статуса застройщика; реализации в рамках проекта обязательств застройщика по передаче объектов социальной и (или) инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и (или) сносу ветхого и аварийного жилья, строительству и (или) реконструкции объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник; завершения (новым) застройщиком строительства объекта незавершенного строительства и исполнения обязательств застройщика перед дольщиками, включенными в реестр пострадавших граждан; наличия специальных оснований приобретения прав на земельный участок под размещение объекта — не менее 15 или 6% соответственно.
Получается, что застройщику могут дать послабление — готовность объекта 15 или 6% вместо 30% — при наличии одного или нескольких указанных условий.
При этом оба критерия (10% + 30%) должны выполняться одновременно. Соблюдение только одного критерия не дает право застройщику продолжать напрямую получать деньги дольщиков.
Постановление дает возможность уточнять критерии для каждого субъекта РФ, если будет достигнуто соглашение между Правительством РФ (или уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти) и высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.
Таким образом, застройщикам, у которых есть незавершенные объекты (продажа квартир будет осуществляться и после 1 июля 2019 года) и которые хотят сохранить возможность привлечения денежных средств дольщиков без использования счетов эскроу, предоставлен «переходный период» до 1 июля для достижения соблюдения указанных критериев и получения необходимого заключения о соответствии.
Только эскроу-счета
Сами по себе утвержденные критерии представляются реалистичными и достижимыми, однако на практике данная оценка может и не быть поддержана тем или иным застройщиком.
Что делать, если застройщик не получит заключение о соответствии строящегося объекта рассматриваемым критериям? В этом случае он будет вынужден перейти на привлечение денежных средств дольщиков с использованием счетов эскроу, которое обуславливает в частности необходимость привлечения проектного финансирования.
При этом в настоящий момент немногие банки готовы предоставить такое финансирование, а те, которые готовы, требуют соответствия застройщиков и предлагаемых к реализации проектов достаточно строгим критериям (внутренние требования банка), предоставления значительного объема документов, а также существенной платы за кредит.
Варианты финансирования
Иные способы привлечения застройщиком денежных средств, например предоставление целевого займа всеми учредителями (участниками), вызывают вопросы с точки зрения возможности их реализации конкретными застройщиками, а кроме того, не предполагают покрытия всех расходов на строительство. Так, заем не должен превышать 20% от планируемой стоимости строительства (создания) объекта недвижимости.
Таким образом, в настоящий момент сохраняется курс законодателя на «уход с рынка» некрупных застройщиков, не имеющих финансовых и иных необходимых возможностей реализовывать проект
Хочу, могу и готов помочь Вам в решении юридических проблем.
