Известно, что законы должны регулировать правоотношения во избежание проблем и конфликтов между субъектами права.
Однако нормы, регулирующие правоотношения в сфере ЖКХ, создают такие проблемы.
Проблемой ЖКХ является практика применения норм об общем имуществе многоквартирного дома (МКД) и о доле собственника квартиры в праве собственности на общее имущество МКД.
Эти нормы установлены новым гражданским и жилищным законодательством. Эти нормы поставили всех граждан России в условия необходимости пассивного участия в рыночных отношениях нарождающегося бизнеса в сфере ЖКХ, правила которых они не знают и являются пешками (марионетками) в этой игре.
Закон поставил простого гражданина-обывателя в условия, аналогичные участнику хозяйственного общества, т.е. бизнесмена, когда необходимо принимать решения на общем собрании учредителей (собственников помещений). Нельзя поставить знак равенства между человеком, сознательно избравшим деятельность предпринимателя и человеком - жильцом в собственной квартире.
ЗАДАЧА
Государство во время приватизации жилья передало в собственность граждан жилые помещения МКД (это хорошо), но государство не решило вопрос о собственности общего имущества МКД (это плохо).
Ответственность за содержание и ремонт общего имущества МКД государство переложило на плечи собственников жилых помещений МКД путем установления доли собственников квартир в праве собственности на общее имущество МКД. Эта новелла не нашла дальнейшей законодательной проработки и должного применения в практике. Это плохо.
Как быть?
ОПИСАНИЕ ПРОБЛЕМЫ
Любая проблема, в том числе социальная, характеризуется наличием конфликта между изделием и инструментом.
Инструмент – это правовые средства (законы, постановления правительства).
Изделие – это граждане.
Конфликт возникает между изделием и инструментом в точке применения законов в отношении граждан в практической деятельности зарождающегося института управленцев в сфере ЖКХ (УК, ТСЖ и т.п.).
Конфликт состоит в том, что инструмент по отношению к изделию не работает (плохо работает). Конфликт выражается в том, что доля собственника в праве собственности на общее имущество МКД юридически не определена, в правоустанавливающих документах не закреплена (не регистрируется в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), не является объектом права и не относится к имущественным правам, не подлежит гражданскому обороту (не может продаваться, не может быть подарена, наследована и т.п.). Собственники квартир не знают размер своей доли в праве собственности на общее имущество МКД и не знают, как им распорядиться (как следствие юридической безграмотности и безответственности).
Задумка государства состояла в том, чтобы доля собственника определяла меру ответственности граждан-собственников за содержание и ремонт изношенного жилищного фонда.
Однако граждане совершенно не подготовлены самостоятельно решать такие глобальные задачи, которые и государству были не под силу. Эта мера ответственности лежит тяжелым бременем на плечах граждан, которые не в состоянии решать судьбу общего имущества МКД по причине отсутствия опыта предпринимательства и навыков применения норм запутанного жилищного законодательства. Кроме того, в решении своих жилищно-коммунальных проблем граждане крайне не активны и разобщены, чего не скажешь про управляющие организации.
Практика правоотношений в сфере ЖКХ показала, что доля собственника квартиры исключительно применяется управляющими организациями в расчетах при начислении жилищно-коммунальных платежей, расходов на капитальный ремонт общего имущества без участия самих граждан-собственников. При этом повсеместно нарушаются права собственников квартир, как потребителей жилищно-коммунальных услуг. Так, в январе 2010 г. по дому 62/05 г. Набережные Челны управляющая организация ООО «УК «Электротехников» сфальсифицировала протокол общего собрания по вопросу взимания ежемесячных платежей за капитальный ремонт в виде отложенных платежей в республиканский фонд реформирования ЖКХ.
Из этого примера видно, что управленцы в сфере ЖКХ и превратили долю собственника в праве на общее имущество в объект манипулирования с целью извлечения выгоды без согласия самих собственников.
Таким образом, такая юридическая категория, как доля в праве собственности на общее имущество – самое слабое звено в цепи взаимодействия закона и гражданина.
Отсюда вывод: необходимо изменить либо изделие, либо инструмент.
Что легче поменять, людей или законы? Наверно законы. И это задача законодателя.
РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ
Внести изменения в жилищное и гражданское законодательство по вопросу исключения из норм законодательства такой юридической категории, как доля собственника в праве собственности на общее имущество МКД. Решить вопрос о передаче общего имущество МКД органам местного самоуправления с выплатой номинальной компенсации собственникам жилых помещений за утрату доли в праве на общее имущество МКД.
Суть предложения: Общее имущества МКД должно быть в распоряжении одного собственника, например органа местного самоуправления. Такая практика уже имеет место. Например, в муниципальной собственности находятся квартиры нанимателей жилья и квартиры, переданные по договорам социального найма, а также земельный участок в границах фундамента, на котором стоит МКД А это уже значительная доля собственности у органа местного самоуправления.
Пояснение предложения: В случае передачи общего имущества МКД в собственность органа местного самоуправления доля собственника квартиры в праве собственности на общее имущество МКД аннулируется. МКД, как объект недвижимости, приобретает собственников двух видов: собственников квартир и единого собственника общего имущества МКД.
Преимущества: Взаимоотношения между собственниками квартир, собственником общего имущества МКД и управляющими организациями переходят в плоскость цивилизованных договорных отношений. Могут быть заключены двухсторонние и трехсторонние договоры между этими контрагентами (концессионные соглашения). Например, орган местного самоуправления передает собственникам помещений право пользования общим имуществом МКД (как в случае передачи прав на объекты интеллектуальной собственности) с мерой ответственности за содержание и текущий ремонт общего имущества соразмерно занимаемой площади (доле в праве собственности на общее имущество) и с обязательством уплаты ими жилищных платежей. При этом часть платежей за оказание жилищных услуг управляющей организацией будет поступать в местный бюджет собственника общего имущества МКД, как и поступления в виде налогов на имущество физических лиц. Вместе с тем, обязательство производства капитального ремонта общего имущества МКД остается за собственником общего имущества МКД, что нередко происходит на практике, особенно в случаях чрезвычайного характера (пожары, взрывы, землетрясения).
Управляющая организация может заключать договоры управления МКД (договор обеспечения жилищно-коммунальными услугами) с органом местного самоуправления в пользу собственников квартир (собственников нежилых помещений).
Управляющая организация с большим уставным капиталом вправе приобрести общее имущество обслуживаемого МКД у органа местного самоуправления и напрямую заключать договоры с собственниками жилых и нежилых помещений.
При такой схеме отношений исключается всякая партизанщина (фальшивые общие собрания собственников, подлоги документов, подкуп граждан и чиновников), сложившаяся на сегодняшний день в сфере ЖКХ, которая пришла в тупик, превратилась в проблему государства и граждан.
