Общая собственность на квартиру - нюансы и особенности.

ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ ПОНЯТИЯ

В основе законодательного регулирования сделок с долями лежат глава 16 Гражданского кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ, глава 7 Семейного кодекса РФ, а также Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015.

Согласно ГК РФ общая собственность возникает в том случае, если имеется несколько правообладателей, а вещь нельзя физически разделить без ущерба для нее.

Общая собственность бывает совместной и долевой.

Самый распространенный вариант совместной собственности – это имущество супругов, нажитое в браке является совместной собственностью.

Есть другие варианты-квартиры. В них совместная собственность могла возникнуть в результате приватизации. Но это в основном самое начало приватизации, когда такая собственность считалась собственностью без определения долей.

В большинстве случаев квартиры оформляются в долевую собственность. При этом если среди сособственников есть несовершеннолетние, то их доля должна быть выделена обязательно.

при этом, от совместной собственности можно потом перейти к долевой, достаточно оформить нотариальное соглашение об определении долей. А вот обратный процесс уже невозможен.

Важно – собственнику принадлежит доля в праве на общее имущество, а не доля в имуществе. Есть такое понятие «идеальная доля» – это как раз доля, не привязанная к конкретному имуществу. И права собственников (владение, пользование, распоряжение) должны осуществляться по взаимному согласию всех сособственников. Если такого согласия нет – дорога в суд.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Если это по каким-то причинам невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсации.

Все сособственники в случае желания одного из них продать свою долю имеют преимущественное право покупки. Они должны быть письменно уведомлены через нотариуса с указанием цены. Если в течение 30 дней никто из них не выказал желания, владелец доли может продать ее стороннему покупателю.

Несоблюдение этих условий влечет за собой судебные споры.

РАЗДЕЛ, ПРОДАЖА, НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

Раздел: участник долевой собственности имеет право выдела своей доли из общего имущества. Если не удается договориться о выделе своей доли в натуре, тонда только судебный порядок. Нюанс: такой выдел возможен, только если не причиняется вреда общему имуществу. Еще с советских времен считается, что, даже когда теоретически можно сделать отдельный вход, отдельную кухню и отдельный санузел, то практически это происходит крайне редко. Обычно это сложноразрешимая ситуация, которая опять же приводит к определению порядка пользования помещениями либо к продаже своей доли через суд.

При этом в случае, если доля незначительна, не может быть реально выделена и сособственник не имеет интереса в использовании общего имущества, суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию – пусть даже он с этим не согласен. Получив компенсацию, право собственности он утрачивает.

Ежели собственник доли – должник, то кредитор может обращать взыскание только на его долю. Он вправе предъявить требование о выделе доли в натуре, потом – требовать продажи этой доли другим сособственникам по цене не ниже рыночной. И только после этого – через суд обращения взыскания на эту долю путем продажи с публичных торгов.

Продажа: все сделки с долями в праве на недвижимое имущество с 2016 года должны осуществляться исключительно в нотариальной форме.

Налогообложение.

1. каждый участник долевой собственности платит налоги соразмерно своей доле. Если он имеет какие-то льготы, то они распространяются только на его долю.

2. при продаже доли в составе единого объекта недвижимости при сроке владения менее минимального налоговый вычет в размере миллиона рублей распределяется между всеми сособственниками пропорционально их доле. Если доля продается отдельно, то ее владелец имеет право на имущественный налоговый вычет в тот же миллион, но уже единолично.

3. при покупке недвижимости в долевую собственность и получении права на вычет после 1 января 2014 года каждый из собственников имеет право на вычет в размере 2 млн руб. (если стоимость приобретенного больше этих 2 млн).

отличия Москвы от Санкт-Петербурга.

В Петербурге больше, чем в каком бы то ни было городе России, процветает долевая собственность. Конечно – коммунальная столица! Между прочим, показатель был бы вполне сопоставим с московским, если бы не одно «но».

В Москве комната в коммунальной квартире регистрируется в Росреестре как отдельный объект недвижимости со своим кадастровым номером, а в Петербурге это всегда доля в праве на общее имущество. В Москве же понятия разделены: комната – отдельно, доля в общем имуществе (места общего пользования) – отдельно.

Судебная практика.

Определение порядка пользования сособственниками общим долевым имуществом осуществляется самостоятельно или через суд, и здесь много нюансов.

Суд учитывает, есть ли в квартире помещение, которое соответствует доле, как правило лучше просить меньшую комнату, но другая сторона может возражать, ссылаясь на то, что она не препятствует, пусть живет где угодно. Суд такие аргументы обычно не принимает, поскольку никто не обязан доказывать, препятствовали ему пользоваться или нет. Если препятствовали, речь будет идти о другом исковом требовании – о вселении. А в данном случае сособственник использует свое формальное право определить в судебном порядке право пользования.

До подачи иска необходимо уведомить другую сторону и предложить порядок использования имущества. На уведомление не ответили – имеете полное право обращаться в суд.

Второй важный момент, который учитывает суд, – какой порядок пользования сложился на момент подачи иска. Но главное – это, конечно, пропорции долей сособственников.

О ситуации с преимущественным правом выкупа.

Исковой срок здесь три месяца, но не с момента совершения сделки, а с того момента, когда истец узнал, что его права были нарушены (например, он не был уведомлен о продаже или доля продана по цене ниже той, что была указана в уведомлении).

Здесь отметим такой нюанс: договор купли-продажи доли не может быть расторгнут даже по решению суда. Сособственник подает иск о переводе на себя прав собственности. И в этом случае одним из обязательных требований является внесение на расчетный счет (депозит) суда той суммы, которая прошла по договору. Это подтверждает серьезность намерений истца. И если судом будет доказано, что истец прав, то собственником спорной доли станет он, а ответчику будут перечислены деньги с депозита.

Существует достаточно распространенный способ обойти право преимущественной покупки путем дарения своей доли. Мизерную часть доли не позволит подарить нотариус. А вот подарить целиком никто не мешает. И довольно сложно доказать в суде, что это была притворная сделка – что дарением просто-напросто прикрыли куплю-продажу. Необходимо представить документальные доказательства.

И не забываем, что у нас такие суды: идешь выигрывать – и проигрываешь, и наоборот. Прецедентного права нет, поэтому каждое дело – чистый лист, несмотря на обобщения судебной практики Верховным судом. Даже четверть квартиры может быть признана «незначительной долей» – были и такие случаи.