Ипотека «с завышением» без первоначального взноса – возможные риски для покупателя и продавца

Ипотека «с завышением» в последнее время приобретает все большую популярность среди потребителей, так как эта схема позволяет получить не только сумму, необходимую на приобретение жилья под весьма низкий процент, но и дополнительные деньги на иные нужны. Кроме того, данная схема увеличивает и сумму налогового вычета.

Однако здесь имеются и определенные риски, причем этот риск присутствует для обеих сторон сделки, то есть и для покупателя, и для продавца.

Риски для продавца

Получение ипотеки «с завышением» предполагает указание в документах стоимости недвижимости выше фактически полученной суммы, и нередко сумма завышения бывает весьма значительной. Конечно, если продавец владеет продаваемой недвижимостью более 5 (пяти) лет, это не имеет никакого значения, и здесь будет совсем не важно, какая именно сумма продажи будет значиться в договоре.

Но если квартира (дом) находится в собственности продавца менее 5 (пяти) лет, это потребует и уплаты повышенного подоходного налога.

На примере это будет выглядеть так: продавец купил квартиру 3–4 года назад за 1 миллион рублей. Продавая ее, он увеличил стоимость на сумму сделанного ремонта и установил цену в 1 200 000 рублей. Но покупатель оформляет ипотеку с завышением, и при этом сумма составляет 2 миллиона рублей, которая и будет значиться в договоре купли-продажи.

В этом случае продавец должен уплатить подоходный налог, так как он владел недвижимостью менее 5 (пяти) лет в размере 13 %. Однако суммой, с которой высчитывается налог, является не стоимость продажи, а разница между суммой, за которую продавец сам купил квартиру, и суммой нынешней продажи. То есть в указанной ситуации продавец должен будет заплатить 13 % от 1 миллиона, а именно 130 000, вместо 26 000, которые он уплатил бы с 200 000, которые добавил к стоимости.

Конечно, если этот вопрос заранее обговорить с покупателем и урегулировать, закрепив расписками на бумаге, можно соглашаться на подобные сделки, но лишь в том случае, если покупатель готов компенсировать сумму налога (его превышения).

В любом случае продавец тут рискует мало, так как покупатель не сможет его обмануть, ведь банк самостоятельно переведет на счет продавца всю стоимость сделки, указанную в договоре, и уже сам продавец будет отдавать покупателю лишнюю часть суммы.

Расписки – это тоже риск

Перед оформлением любой сделки с завышением суммы покупатель и продавец оформляют расписки о том, что покупатель передал продавцу сумму, равную первоначальному взносу по оформляемой ипотеке.

Имея такую расписку, покупатель (теоретически) может обратиться с нею в суд, а значит, возникает риск.

Конечно, на практике такое встречается лишь в единичных случаях, но для подстраховки составляется две расписки. В одной из них сказано, что покупатель передал продавцу определенную сумму, а в другой – что продавец передал покупателю необходимую сумму. Одна расписка прикладывается к договору купли-продажи, а вторая остается на руках в качестве страховки.

Риски для покупателя

Основным риском для покупателя при оформлении ипотеки с завышением является то, что банк переводит на счет продавца сразу всю сумму сделки, указанную в договоре купли-продажи, в том числе и ту часть суммы, которая является завышением.

В данном случае риск заключается в том, что продавец может не отдать покупателю лишнюю часть суммы, оставив ее себе. Чтобы это предотвратить, необходимо заранее составить расписку с продавцом на определенную сумму.