Договор купли-продажи недвижимости: практические аспекты

Сделки с недвижимостью представляют значимый интерес как минимум по двум причинам:

во-первых, объект таких правоотношений представляет особую ценность ввиду его последующего целевого использования;

во-вторых, стоимость недвижимости намного выше, чем у любой другой вещи.

В данной статье, как вы уже догадались, речь пойдет о покупке/продаже недвижимости.

Что такое недвижимость

Недвижимостью принято считать:

• земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,

• здания, сооружения, объекты незавершенного строительства,

• жилые и нежилые помещения, машино-места,

• подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Сделки с недвижимостью

Сделка по покупке/продаже недвижимости и все ее формы (договор долевого участия, договор уступки права требования, мены, купли-продажи) должна быть заключена ОБЯЗАТЕЛЬНО в письменной форме, в некоторых случаях обязательна нотариальная форма сделки.

На что нужно обратить внимание в первую очередь:

• правоподтверждающие документы (выписка из ЕГРН – актуальность, указанных в ней сведений зависит от даты выписки, соответственно лучше перед заключением сделки запросить повторную выписку, чтобы убедится в том, что продавец на момент заключения сделки является собственником недвижимого имущества).

В выписке из ЕГРН вы можете получить достаточно информации об объекте недвижимости – площадь, этаж, кадастровую стоимость, назначение, точный адрес, если это земельный участок – вида разрешенного использования (ИЖС/земли сельхозназначения), право собственности (собственность/общая долевая/общая совместная – собственность супругов), информацию о правоустанавливающих документах – сообщает нам о том, как у продавца возникло право на эту вещь (договор мены, дарения, купли-продажи, передача в собственность граждан, свидетельство о праве на наследство и др.), ограничения на объект недвижимости (ипотека, арест, залог недвижимости у физического лица), в общем выписка из ЕГРН – очень важный документ, который обязателен к предъявлению, и чем позже ее дата, тем она актуальней;

• форма права собственности (1. Собственность. 2. Общая долевая. 3. Общая совместная) – в случае, когда у продавца общая долевая собственность на недвижимое имущество, такая сделка должна быть нотариально удостоверена, несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет ее недействительность, что добросовестных сторон вряд ли интересует), обязательна нотариальная форма сделки также, когда собственником или одним сособственником является несовершеннолетний. Важно: в зависимости от того, сколько собственников у объекта недвижимости, столько лиц и должны заключать договор или выдать доверенность на заключение договора;

• нужно убедиться, что у продавца имеются оригиналы правоустанавливающих документов – повторяемся: которые дают нам понимание того, как у продавца возникло право на эту вещь (договор мены, дарения, купли-продажи, передача в собственность граждан, свидетельство о праве на наследство и др.);

• также необходимо передать объект недвижимости свободным от прав третьих лиц – это значит отсутствие зарегистрированных лиц, что подтверждается справкой о зарегистрированных лицах (заказывается через портал Госуслуг, выписка из домовой книги), отсутствие обременений (арест, залог, аренда, рента), отсутствие задолженности по обязательным платежам (оплаченные квитанции по ЖКУ);
• согласие супруга – данное условие обязательно для продавца и покупателя, в случае если они состоят в официальном зарегистрированном браке. ВАЖНО определить, нужно ли получать согласие супруга, называется это супружеская доля, согласие супруга нужно если:

1. супруги состоят в официально зарегистрированном браке;

2. приобрели недвижимость в период брака и брачным договором не изменяли режим совместной собственности на отчуждаемое недвижимое имущество;

3. отчуждаемое недвижимое имущество было приобретено по возмездной сделке (любые сделки, где уплачивались деньги или в обмен на другое имущество), если супругом отчуждаемое имущество приобретено в период брака, но допустим в порядке наследования или по договору дарения, супружеской доли нет и соответственно согласие супруга не требуется.

Однако если имущество и было приобретено супругом по безвозмездной сделке (наследование, дарение), и в период брака были осуществлены улучшения, значительно увеличивающие стоимость объекта недвижимости (например, капитальный ремонт, перепланировка), второй супруг в таком случае имеет право на выдел своей доли, и тогда от него на совершение сделки необходимо получить согласие.

Бывшие супруги не могут дать согласие на заключение сделки, в случае, когда приобретено имущество в браке, супруги развелись, а имущество разделили на словах, придется бывшим супругам обращаться в суд и иском о разделе имущества.

Всегда должен давать согласие на заключение сделки супруг покупателя, если супруг у покупателя есть, причем согласие дается на любые формы покупки договор долевого участия, договор уступки права требования, мены, купли-продажи.

НЕЛЬЗЯ дать согласие супругу на продажу и отчуждение любого имущества (налицо элементы брачного договора, и воля может в любой момент измениться).

В данной статье мы постарались осветить вводным курсом вопрос покупки/продажи недвижимости,

следите за моими новостями, следующая тема – «Заверения об обстоятельствах: вопросы практического применения в договорных правоотношениях».