Зоны с особыми условиями землепользования, или Где нельзя строить жилье

С 4 августа 2018 г. в земельном и градостроительном законодательстве произошли революционные изменения в сфере регулирования особых территорий, в границах которых существуют специальные градостроительные правила. Речь идет о зонах с особыми условиями использования территорий – ЗОУИТ. До внесения изменений, о которых речь пойдет дальше, регулирование таких зон осуществлялось разрозненно, единых требований не существовало.

Что говорит закон

Если земельный участок находится в такой зоне, то к его использованию применяются определенные ограничения, самое неприятное из которых – запрет на строительство.

Очевидно, что о таком существенном ограничении права собственности владелец участка либо его потенциальный покупатель должен иметь информацию.

Наиболее распространенными из ЗОУИТ являются охранные зоны ЛЭП, газо-и нефтепроводов, линий и сооружений связи, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, защитные зоны и зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны промышленных предприятий, приаэродромные территории, охранные зоны железных дорог, придорожные полосы автомобильных дорог, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы (полный перечень содержится в ст. 105 Земельного кодекса РФ).

Необходимо отметить, что в указанный выше перечень не вошли такие зоны с особыми условиями землепользования, как территории объектов культурного наследия, в числе которых стоит особо выделить территорию достопримечательного места, и особо охраняемые природные территории.

Указанные зоны могут достигать площади в десятки гектар, в пределах которых действуют особо жесткие ограничения. Об указанных зонах я планирую сделать отдельную статью.

Земельный кодекс и ранее содержал нормы о необходимости регистрации ЗОУИТ в Едином государственном реестре недвижимости, но до сих пор существуют зоны, в пределах которых использование земельных участков для жилищного строительства становится невозможным, а сведений о соответствующих ограничениях в ЕГРН как не было, так и нет, застройщики же сталкиваются с вдруг появившимися препятствиями при получении необходимых разрешений на строительство, регистрации права собственности на построенный объект или, что того хуже, с исковым требованием о сносе самовольной постройки.

Как же происходит регулирование ЗОУИТ по новым правилам?

Теперь новая зона или изменение старой считаются установленными исключительно со дня внесения сведений о них в ЕГРН. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в границах такой зоны, должны быть уведомлены Росреестром о факте ее установления.

Со дня установления ЗОУИТ любое строительство или реконструкция, не соответствующие ограничениям землепользования, осуществляться не могут. В течение 3 лет со дня установления ЗОУИТ собственник объекта, возведенного до этой даты, параметры которого не соответствуют ограничениям, должен будет привести их в соответствие с разрешенным использованием путем сноса или реконструкции здания с возмещением соответствующих убытков.

Что касается ЗОУИТ, установленных до 4 августа 2018 г., то они считаются установленными, а сведения о них должны быть внесены в единый реестр недвижимости до 1 января 2022 г.

Если же такая «старая» зона налагает некие ограничения, а постройка, находящаяся в ее границах, не соответствует таким ограничениям, то обязанность у правообладателя по приведению ее в соответствие возникнет только в случае получения соответствующего уведомления (порядок направления такого уведомления еще не определен).

Происходить это будет в случаях, если ограничения ЗОУИТ были установлены в целях охраны жизни граждан, обеспечения безопасности полетов воздушных судов или в целях обеспечения безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, для охраны которых установлена указанная зона.

Рекомендации

Приобретая земельный участок, помимо правил землепользования и застройки и выписки из ЕГРН, обязательно ознакомьтесь с окружающей участок местностью на предмет выявления различного рода объектов, в связи с наличием которых может быть установлена та или иная особая зона.

Как согласовывать строительство жилого или садового дома в 2019 году, было описано в моей предыдущей статье, с которой можно ознакомиться по следующей ссылке.